Adjudicação compulsória de unidade imobiliária: hipoteca em favor de agente financeiro

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. HIPOTECA EM FAVOR DE AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE ADQUIRENTE QUE QUITOU O PREÇO. ART. 54 DA LEI 13.097/2015. ART. 22 DA LEI 4.864/1965. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 308 E 83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. O recurso. Recurso especial contra acórdão que manteve sentença de procedência parcial em ação de adjudicação compulsória cumulada com baixa de hipoteca, reconhecendo o domínio dos adquirentes e determinando o cancelamento do gravame registrado em favor de instituição financeira, à luz da Súmula 308/STJ.

2. Fato relevante. As instâncias ordinárias reconheceram a quitação integral do preço da unidade pelos adquirentes e a anuência da construtora à adjudicação e à lavratura da escritura definitiva.

3. As decisões anteriores. Sentença que declarou o domínio e determinou a baixa da hipoteca; acórdão que negou provimento ao recurso da instituição financeira; embargos de declaração rejeitados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional, à luz dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC; (ii) saber se a ciência dos adquirentes acerca da hipoteca, considerada a concentração registral do art. 54 da Lei 13.097/2015, afasta a aplicação da Súmula 308/STJ; e (iii) saber se o art. 22 da Lei 4.864/1965 exigia pagamento direto ao agente financeiro pelos adquirentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Inexistência de negativa de prestação jurisdicional. O Tribunal de origem enfrentou as questões essenciais, com fundamentação suficiente, não sendo exigido o rebater exaustivo de todos os argumentos (CPC, arts. 489 e 1.022).

6. Aplicação direta da Súmula 308/STJ. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro é ineficaz perante o adquirente da unidade que cumpriu o contrato e quitou o preço, preservando-se a boa-fé objetiva e a distribuição dos riscos do empreendimento.

7. A ciência do gravame, por força da publicidade registral e do art. 54 da Lei 13.097/2015, não afasta a boa-fé objetiva nem torna o adquirente garantidor da dívida da incorporadora. O dispositivo não altera a disciplina material da oponibilidade da hipoteca ao adquirente adimplente.

8. Cláusula contratual condicionando a transferência ao desfecho de litígio entre construtora e agente financeiro não impede a adjudicação compulsória após a quitação, nem subordina indefinidamente o direito do adquirente a evento alheio à sua relação contratual.

9. Art. 22 da Lei 4.864/1965 não impõe pagamento direto ao agente financeiro sem cessão válida e comunicação aos adquirentes. Hipoteca e cessão de créditos são garantias distintas; o banco pode exercer créditos cedidos e exigir da construtora o saldo do financiamento, mas não pode opor a garantia sobre unidade quitada.

10. A solução preserva a separação entre o contrato de aquisição (adimplido) e o contrato de financiamento do empreendimento, não havendo supressão do crédito do agente financeiro, apenas a ineficácia da hipoteca perante o adquirente.

11. Incidência do óbice da Súmula 83/STJ, por estar o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência consolidada, o que obsta o conhecimento do recurso especial.

IV. DISPOSITIVO Recurso especial não conhecido, com majoração dos honorários nos termos do art. 85, § 11, do CPC.