Contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE RESILIÇÃO POR DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. AUSÊNCIA DE REGISTRO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto pela agravante contra decisão monocrática que negara provimento a recurso especial fundado no art. 105, III, "c", da CF/1988, manejado contra acórdão de Tribunal estadual que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote com pacto adjeto de alienação fiduciária, cumulada com restituição de quantias pagas, reformou sentença de parcial procedência para julgar improcedente o pedido, ao equiparar a quebra antecipada do contrato à mora do adquirente e determinar a aplicação da sistemática da Lei n. 9.514/1997.

2. A demanda originária foi ajuizada pelos adquirentes sob o fundamento de ausência de interesse em prosseguir com o negócio, por problemas financeiros, pleiteando resolução do contrato e restituição de parte dos valores pagos, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, não obstante a contratação da compra e venda com garantia de alienação fiduciária.

3. A agravante sustenta que o acórdão recorrido não estaria em consonância com a tese firmada no Tema 1.095/STJ, por inexistirem, ao tempo do ajuizamento da ação, os requisitos cumulativos ali indicados (registro do contrato, inadimplemento do devedor e constituição em mora), o que afastaria a aplicação da Lei n. 9.514/1997 e atrairia a incidência do Código de Defesa do Consumidor, requerendo a reforma da decisão monocrática para dar provimento ao recurso especial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há duas questões em discussão: (i) saber se o pedido de resilição do contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária, formulado pelo adquirente por desinteresse em prosseguir com o negócio, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), equiparável ao inadimplemento para incidência do rito especial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da tese fixada no Tema 1.095/STJ, que trata apenas de inadimplemento por falta de pagamento. (ii) saber se a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no momento do ajuizamento da ação impede a aplicação do regime jurídico da Lei n. 9.514/1997 e da cláusula contratual que prevê a alienação extrajudicial do imóvel, ou se tal registro é imprescindível apenas para a oponibilidade a terceiros e para o início do procedimento de alienação extrajudicial perante o Registro de Imóveis.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A manifestação de desinteresse do adquirente em prosseguir com o contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), que se equipara ao inadimplemento para incidência do rito especial dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, sendo inaplicável, nessa hipótese, a disciplina do Código de Defesa do Consumidor.

6. A tese firmada no Tema 1.095/STJ, que exige, cumulativamente, registro do contrato, inadimplemento do devedor e constituição em mora para a incidência da Lei n. 9.514/1997, refere-se especificamente à hipótese de inadimplemento por falta de pagamento, tendo expressamente excluído de sua análise as situações de quebra antecipada do contrato, razão pela qual não há incompatibilidade entre o acórdão recorrido e o referido precedente repetitivo.

7. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no momento do ajuizamento da ação não retira a validade nem a eficácia do ajuste entre as partes, inclusive quanto à cláusula que prevê a alienação extrajudicial do imóvel, porquanto o registro é exigido apenas para a constituição da propriedade fiduciária com eficácia perante terceiros e para o início do procedimento de constituição em mora e de leilão extrajudicial, nos termos do art. 23 e do art. 26 da Lei n. 9.514/1997.

8. A ausência de registro não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão do contrato por meio diverso daquele contratualmente previsto nem impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão, com posterior entrega ao adquirente do eventual saldo remanescente, descontados os valores da dívida e despesas comprovadas, o que afasta a incidência do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor em caso de rescisão por iniciativa do comprador.

9. Inexistindo novos argumentos capazes de infirmar os fundamentos da decisão monocrática, e estando o acórdão recorrido em conformidade com a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, mantém-se a negativa de provimento ao recurso especial.

IV. DISPOSITIVO Agravo interno improvido.