Promessa de compra e venda de imóvel: restituição das parcelas após leilão e percentual de retenção

DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS APÓS LEILÃO E PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão de apelação que reformou a sentença para determinar a restituição das parcelas pagas com retenção de 20%, correção desde cada desembolso e juros a partir do trânsito em julgado, afastando dano moral; a decisão fundamentou-se na Súmula n. 543 do STJ e na proteção do CDC.

2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisória contratual com restituição de prestações pagas de imóvel com pedido de sustação/anulação de leilões extrajudiciais; o valor da causa foi fixado em R$ 98.000,00.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, reconheceu a regularidade do leilão extrajudicial e a inexistência de saldo a ser devolvido nos termos do art. 63, § 4, da Lei n. 4.591/1964, e condenou os autores em custas e honorários de 10% sobre o valor da causa.

4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação para condenar à devolução com retenção de 20%, correção desde cada desembolso e juros a partir do trânsito em julgado; nos embargos de declaração, acolheu em parte para aplicar sucumbência recíproca e fixar honorários de R$ 1.000,00 para cada parte.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por violação aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC; (ii) saber se, diante de leilão extrajudicial com arrematação inferior ao débito, aplica-se o art. 1º, VII, da Lei n. 4.864/1965 c/c art. 63, § 4º, da Lei n. 4.591/1964 para afastar a restituição; e (iii) saber se o percentual de retenção deve ser majorado para 25% à luz do art. 413 do CC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não há negativa de prestação jurisdicional: o acórdão enfrentou a controvérsia, aplicou o CDC e a Súmula n. 543 do STJ, e justificou a devolução imediata e a retenção, afastando a alegada omissão quanto à legislação especial.

7. Incide a proteção do CDC e a orientação da Súmula n. 543 do STJ; o leilão extrajudicial não exclui o direito do promitente comprador à restituição parcial das parcelas pagas quando a rescisão ocorre por sua culpa.

8. A retenção deve observar o padrão fixado pela Segunda Seção para contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, com majoração para 25% dos valores pagos, suficiente para indenizar despesas gerais e o rompimento por culpa do comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso especial provido em parte.

Tese de julgamento: "1. Não há violação aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC, pois o acórdão enfrentou as questões essenciais com fundamentação suficiente. 2. Nos termos da Súmula n. 543 do STJ, o leilão extrajudicial não afasta a restituição das parcelas pagas em contratos submetidos ao CDC, com devolução parcial quando a rescisão se dá por culpa do comprador. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. O percentual de retenção é fixado em 25% dos valores efetivamente pagos, conforme jurisprudência consolidada da Segunda Seção para contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, § 1º, IV, 1.022, parágrafo único, II; Lei n. 4.591/1964, art. 63, § 4º; Lei n. 4.864/1965, art. 1º, VII; CC, art. 413.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 543; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2089345/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgados em 14/3/2023; STJ, REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 2/10/2019; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1995172/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/9/2023.