Promessa de compra e venda de imóvel: alienação fiduciária não registrada

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. FATOS E PROVAS. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial com fundamento nos óbices das Súmulas n. 5/STJ, 7/STJ e 83/STJ, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, relativa a contrato de promessa de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não registrada.

2. Na origem, o Tribunal estadual declarou rescindido o contrato, afastou a aplicação da Lei n. 9.514/1997 em razão da ausência de registro da alienação fiduciária, aplicou o Código de Defesa do Consumidor, fixou restituição de 90% dos valores pagos, com correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios a partir da citação, e rejeitou a pretensão de retenção de 25% arguida pela vendedora.

3. A parte agravante sustenta a inaplicabilidade das Súmulas n. 5, 7 e 83/STJ, pleiteia a incidência da Lei n. 9.514/1997 ao contrato em detrimento do CDC, a possibilidade de retenção de 25% dos valores pagos e a aplicação do Tema Repetitivo n. 1.002/STJ para fixar o termo inicial dos juros moratórios na data do trânsito em julgado.

4. A parte agravada requer a manutenção da decisão e a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil em razão da interposição do agravo interno.

II. Questão em discussão

5. Há três questões em discussão: (i) saber se procede o pleito recursal para afastar a conclusão do Tribunal de origem quanto à inaplicabilidade da Lei n. 9.514/1997, bem como revisar o percentual de retenção dos valores pagos, à luz dos óbices das Súmulas n. 5/STJ, 7/STJ e 83/STJ; (ii) saber qual é o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição das parcelas pagas, em hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por desistência imotivada do promitente comprador, sem mora ou má-fé da promitente vendedora, à luz do Tema Repetitivo n. 1.002/STJ; e (iii) saber se estão presentes os requisitos para aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil em razão da interposição do agravo interno.

III. Razões de decidir

6. O Tribunal de origem, à luz do contexto fático do caso concreto, concluiu que a cláusula de alienação fiduciária constante do contrato não foi registrada em cartório, o que afastou a incidência da Lei n. 9.514/1997 e atraiu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, e reputou razoável a retenção de 10% dos valores pagos, decisão cuja revisão exigiria reexame de provas e de cláusulas contratuais, vedado em recurso especial pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ.

7. A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a ausência de registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária no cartório de imóveis impede a utilização do procedimento extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, conservando a relação entre as partes como de direito pessoal, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, o que atraiu a incidência da Súmula n. 83/STJ para não se conhecer do recurso especial no aspecto.

8. Conforme jurisprudência consolidada desta Corte, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa ou desistência do promitente comprador, é lícita a retenção, pelo vendedor, entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das circunstâncias do caso concreto, sendo incabível, em recurso especial, a revisão do percentual fixado pelo Tribunal de origem quando essa análise demandar reexame de matéria fático-probatória, incidindo a Súmula n. 7/STJ.

9. No tocante ao termo inicial dos juros de mora e a aplicação do Tema Repetitivo n. 1.002/STJ, afastada a aplicação da Lei n. 9.514/1997, a revisão dos marcos temporais de incidência do encargo demanda análise fático-probatória e do conteúdo contratual.

10. A multa prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil não tem aplicação automática, exigindo demonstração de manifesta inadmissibilidade do recurso ou intuito meramente protelatório, circunstâncias não verificadas no caso, especialmente porque o agravo interno constitui meio processual adequado e necessário para viabilizar eventual acesso às instâncias superiores e, ademais, resultou parcialmente provido.

IV. Dispositivo

11. Agravo interno desprovido.