Execução de título extrajudicial: penhora de direitos aquisitivos de imóvel de programa habitacional

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL DE PROGRAMA HABITACIONAL. DÉBITO CONDOMINIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento contra decisão interlocutória que indeferiu a penhora dos direitos aquisitivos relativos a imóvel vinculado a programa habitacional em execução de título extrajudicial; a Corte estadual reformou a decisão para deferir a penhora e autorizar o registro na matrícula, vedando atos expropriatórios até o implemento cumulativo da condição resolutiva da propriedade fiduciária e do termo da cláusula de inalienabilidade.

2. A controvérsia diz respeito à possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária de imóvel integrante de programa habitacional para satisfação de débito condominial.

3. A Corte de origem deferiu a penhora dos direitos aquisitivos, com registro na matrícula e ressalva de vedação de atos expropriatórios até o implemento cumulativo da condição resolutiva da propriedade fiduciária e do termo da cláusula de inalienabilidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há três questões em discussão: (i) definir se é admissível a penhora de direitos aquisitivos sobre imóvel com alienação fiduciária vinculado a programa habitacional para satisfação de débito condominial; (ii) estabelecer se a cláusula de inalienabilidade contratual impede a penhora desses direitos; (iii) determinar se a penhora implica vedada transferência inter vivos, à luz da Lei nº 11.977/2009.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O art. 835, XII, do CPC autoriza a penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; a jurisprudência do STJ admite a constrição desses direitos para satisfação de débito condominial, sem distinção quanto a imóvel de programa habitacional, pois a penhora recai sobre a expressão econômica do direito do fiduciante, não sobre a propriedade do credor fiduciário.

6. Os arts. 832 e 833, I, do CPC não impedem a penhora dos direitos aquisitivos, porque a constrição não recai sobre bem inalienável ou sobre a propriedade do credor fiduciário, mas sobre posição jurídica do devedor fiduciante; além disso, o art. 3º, IV, da Lei n. 8.009/1990 excepciona a impenhorabilidade para cobrança de débitos condominiais.

7. O art. 6º-A, § 5º, III, e § 6º, da Lei n. 11.977/2009 veda transferência inter vivos ou cessão de direitos sem quitação, o que não se confunde com penhora; a constrição não implica alienação ou cessão, e os atos expropriatórios ficam condicionados ao implemento cumulativo da condição resolutiva da propriedade fiduciária e ao termo da cláusula de inalienabilidade, respeitando o regime do programa habitacional.

8. A obrigação condominial é propter rem; aplica-se a orientação de que, estando o fiduciante na posse direta, seus direitos aquisitivos podem ser penhorados para satisfação do crédito condominial; incide a Súmula n. 478 do STJ como reforço à preferência e à efetividade da tutela executiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. É admissível a penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária em garantia, inclusive em imóveis vinculados a programas habitacionais, para satisfação de débitos condominiais. 2. A cláusula de inalienabilidade contratual não impede a penhora, desde que os atos expropriatórios sejam condicionados ao término da inalienabilidade e ao implemento da condição resolutiva da propriedade fiduciária. 3. A penhora de direitos aquisitivos não configura cessão ou transferência inter vivos e não viola a vedação do art. 6º-A, § 5º, III, e § 6º, da Lei nº 11.977/2009."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 832, 833, § 1º, I, 835, XII; Lei n. 8.009/1990, art. 3º, IV; Lei n. 11.977/2009, art. 6º-A, § 5º, III, § 6º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2159352/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025; STJ, REsp n. 2172631/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/11/2024; STJ, Súmula n. 478.