Promessa de compra e venda de imóvel: loteamento

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE VALORES. LEI N. 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. REDUÇÃO PROPORCIONAL. DIÁLOGO DAS FONTES COM O CDC E CÓDIGO CIVIL. DEVOLUÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E RESTITUIÇÃO IMEDIATA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial, o qual impugnava acórdão de Tribunal de Justiça estadual que reduziu a retenção contratual de 10% sobre o valor total do contrato para 25% sobre os valores efetivamente pagos, além de determinar a devolução das arras e a restituição imediata das parcelas.

2. A parte agravante sustenta a prevalência da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) e do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 sobre o Código de Defesa do Consumidor, defendendo a validade da retenção calculada sobre o valor total atualizado do contrato e o parcelamento da restituição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há duas questões em discussão: (a) definir se a aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 afasta o controle de abusividade da cláusula penal baseado no CDC e no art. 413 do Código Civil; e (b) estabelecer se o afastamento da retenção sobre o valor do contrato e a determinação de restituição imediata encontram óbice nas Súmulas 5, 7 e 83/STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A superveniência da Lei n. 13.786/2018 não exclui a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor nem a possibilidade de mitigação judicial da cláusula penal com fulcro no art. 413 do Código Civil, operando-se o diálogo das fontes.

5. O limite de retenção de 10% do valor do contrato previsto no art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979 constitui um teto máximo, não impedindo que o julgador, diante de desvantagem exagerada ao consumidor, proceda à redução da penalidade para percentual sobre os valores pagos.

6. A orientação do Superior Tribunal de Justiça considera abusiva a cláusula que, ao adotar o valor total do contrato como base de cálculo, acarreta a perda quase integral das prestações pagas pelo adquirente.

7. A restituição de valores em distrato por iniciativa do comprador deve ocorrer de forma imediata, conforme a Súmula 543/STJ, sendo inadmissível a retenção de arras confirmatórias por integrarem o preço do negócio, nos termos dos arts. 418 e 419 do Código Civil.

8. A revisão da conclusão do tribunal de origem sobre a abusividade da retenção e a necessidade de redução proporcional demanda o reexame de cláusulas contratuais e do suporte fático-probatório dos autos, o que é vedado pelas Súmulas 5/STJ e 7/STJ.

9. A conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência atual desta Corte Superior atrai a aplicação da Súmula 83/STJ, obstando o conhecimento do recurso por ambas as alíneas do permissivo constitucional.

IV. DISPOSITIVO

10. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido.