STJAREsp 2.849.382
Contrato de compra e venda imóvel: fruição ilegítima do bem
Relator(a): Moura Ribeiro
- Direito Civil
- Direito Imobiliário
- Arbitragem e Mediação
- Contrato de compra e venda imóvel
- Fruição ilegítima do bem
- Arbitramento de aluguéis
- Possibilidade
- Descabimento
Ementa
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO COM ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMÓVEL. TEMA NÃO PREQUESTIONADO INCIDÊNCIAS DAS SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. FRUIÇÃO ILEGÍTIMA DO BEM. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. POSSIBILIDADE. REEXAME DOS FATOS DA CAUSA. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de ação de arbitramento de aluguéis sob a alegação de fruição ilegítima de imóvel que foi objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes.
2. A ausência de debate no acórdão recorrido quanto ao tema suscitado no recurso especial evidencia a falta de prequestionamento. Incidência dos óbices das Súmulas n. 282 e 356 do STF, por analogia.
3. Nas operações de venda e compra de imóvel, desde a celebração do respectivo contrato, a transferência do domínio e posse sobre o bem já se opera entre os transmitentes e os adquirentes, de modo que o registro posterior do contrato em Cartório, com a transferência da propriedade sobre o imóvel, é requisito de validade perante terceiros (efeito erga omnes), mas não entre os próprios contratantes, já obrigados desde a celebração do negócio.
4. Logo, na discussão envolvendo apenas os promitentes-vendedores e os adquirentes, não há óbice para que a parte diretamente beneficiária do ato busque a proteção do seu direito em relação à outra, independentemente do registro, até porque "na demanda locatícia não se discute propriedade, o que permite a diferença entre os locadores e os proprietários constante no registro do bem imóvel" (AgInt no REsp n. 1.116.753/SC, relator Ministro LÁZARO GUIMARÃES, Desembargador Convocado do TRF 5ª Região, Quarta Turma, julgado em 13/3/2018, DJe de 19/3/2018).
5. Ademais, infere-se que a conclusão alcançada pelo Tribunal de origem, no caso, decorreu da análise das circunstâncias fático-probatórias que lhe são próprias, as quais não podem ser revistas nesta via excepcional, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
6. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
Decisão
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 20/05/2025 a 26/05/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.