Cobrança de aluguéis: inadimplemento do locatário

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO. ALUGUÉIS ATRASADOS. IPTU ATRASADO. PAGAMENTO PARCIAL ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. UTILIZAÇÃO DA CAUÇÃO. GARANTIA. PURGA DA MORA. INADIMPLEMENTOS REITERADOS AO LONGO DA AÇÃO. CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA COM MULTA COMPENSATÓRIA. NECESSIDADE DE REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. JULGAMENTO EXTRA PETITA. AUSÊNCIA. INOVAÇÃO RECURSAL. AUSÊNCIA. ALTERAÇÃO DO PEDIDO. AUSÊNCIA. ALTERAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR. AUSÊNCIA.

I. Hipótese em exame

1. Ação de despejo, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/11/2024 e concluso ao gabinete em 4/8/2025.

II. Questão em discussão

2. O propósito recursal consiste em decidir se houve purga da mora pelo locatário que pagou os débitos alegados na petição inicial, antes da citação, mas seguiu atrasando o pagamento dos aluguéis ao longo da ação de despejo.

III. Razões de decidir

3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.

4. Alegação de dissídio jurisprudencial (quanto à possibilidade de cumulação de multa moratória com multa compensatória) não conhecida. A falta de indicação do dispositivo legal sobre o qual recai a divergência jurisprudencial atrai o óbice da Súmula 284 do STF.

5. Ademais, o reexame de fatos e provas, assim como a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ.

6. A Lei de Locações, ao tratar da hipótese de extinção do contrato de aluguel por inadimplemento, utiliza o termo rescisão, ainda que a doutrina prefira o termo "resolução".

7. O objetivo da ação de despejo é desfazer o vínculo contratual e obrigar o locatário a desocupar o imóvel.

8. Não configura julgamento ou extra petita quando o provimento jurisdicional for uma decorrência lógica do pedido, sendo, ademais, permitido ao juiz extrair da interpretação lógico-sistemática da peça inicial aquilo que se pretende obter com a demanda. Precedentes.

9. A ação de despejo contém implícito, por decorrência lógica e legal, um pedido de rescisão (tecnicamente, de resolução) contratual.

10. A purga da mora tem por objetivo proteger o locatário devedor de boa-fé, de modo que reiterados inadimplementos se desviam da finalidade do instituto. O parágrafo único do art. 62, Lei de Locações, impede o abuso de direito do locatário, determinando que utilize a purga da mora adequadamente.

11. No recurso sob julgamento, a postura contratual do LOCATÁRIO caracteriza inadimplência constante, afasta a purga da mora, e autoriza a rescisão contratual e o despejo.

12. Não houve alteração do pedido, que desde a petição inicial sempre foi a rescisão contratual, com despejo, condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos e incidência de encargos contratuais. Tampouco houve alteração da causa de pedir, que desde a petição inicial sempre foi o reiterado inadimplemento do LOCATÁRIO.

IV. Dispositivo

13. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido, com majoração de honorários.