Promessa de compra e venda de imóvel na planta: alegação de contradição sobre a incidência da súmula n. 7/STJ no tema do art. 63 da lei n. 4.591/1964

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO SOBRE A INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ NO TEMA DO ART. 63 DA LEI N. 4.591/1964. NÃO OCORRÊNCIA. OMISSÃO QUANTO AO ART. 1.025 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC) E AO PREQUESTIONAMENTO FICTO. NÃO OCORRÊNCIA. OMISSÃO SOBRE O PEDIDO PRINCIPAL DE VALIDADE DE CLÁUSULA DE RETENÇÃO SUPERIOR E SOBRE O PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE MÍNIMO DE 25%. NÃO OCORRÊNCIA. OMISSÃO QUANTO AOS REQUISITOS DO ART. 1.029, § 1º, DO CPC NO COTEJO ANALÍTICO. NÃO OCORRÊNCIA. EMBARGOS REJEITADOS.

1. Embargos de declaração opostos por incorporadora contra acórdão que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial em demanda de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda, com devolução parcial de parcelas, discussão sobre leilão extrajudicial, retenção e juros.

2. A questão recursal consiste em examinar se haveria: (i) contradição na aplicação da Súmula n. 7/STJ ao debate do art. 63 da Lei nº 4.591/1964; (ii) omissão sobre o art. 1.025 do CPC e o prequestionamento ficto; (iii) omissão quanto ao pedido principal de validade de cláusula contratual de retenção superior e, subsidiariamente, do mínimo de 25%; e (iv) omissão na indicação dos requisitos do art. 1.029, § 1º, do CPC reputados ausentes no cotejo analítico.

3. Não há contradição: a incidência da Súmula n. 7/STJ foi afirmada para vedar a revisão da moldura fática e da qualificação contratual firmadas nas instâncias ordinárias, aplicando-se, às premissas imutáveis, o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a Súmula n. 543/STJ acerca da devolução parcial, sem reexame de provas.

4. Ausente omissão sobre o art. 1.025 do CPC: reconheceu-se a falta de prequestionamento específico sobre a Lei nº 13.786/2018 (patrimônio de afetação e art. 67-A), mantendo-se a incidência das Súmulas n. 211/STJ e 282/STF diante do exame efetivo realizado pelo Tribunal local sob fundamentos consumeristas.

5. Não há omissão sobre a cláusula de retenção e o pedido subsidiário: a validade de retenção superior mostrou-se inviável em recurso especial por demandar reinterpretação de cláusulas e revolvimento de provas (Súmulas n. 5 e 7/STJ); o mínimo de 25% foi afastado por ausência de interesse recursal e deficiência dialética, ante retenção já fixada em 30% (Súmula n. 284/STF).

6. Inexistente omissão quanto ao cotejo analítico: foram apontadas as falhas na demonstração de similitude fático-jurídica e a prejudicialidade do dissídio quando o tema coincide com matérias barradas pela alínea a, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC.

7. Embargos de declaração rejeitados.