Débitos condominiais: obrigação propter rem

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso especial contra acórdão recorrido do Tribunal de Justiça de São Paulo em apelação cível, com conclusão de não conhecimento do recurso especial nesta instância.

2. A controvérsia envolve embargos à execução de cotas condominiais, com pedido de reconhecimento de ilegitimidade passiva da vendedora e atribuição da responsabilidade ao adquirente, diante da retenção das chaves por inadimplemento.

3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, determinou o prosseguimento da execução, e fixou custas e honorários, além de multa por litigância de má-fé.

4. A Corte de origem deu parcial provimento para afastar a multa por litigância de má-fé, mantendo a responsabilidade da vendedora pelas despesas até a entrega das chaves, à luz do Tema n. 886 do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 422, 1.336, I, e 1.345 do Código Civil; e (ii) saber se há divergência jurisprudencial, por aplicação indevida do Tema n. 886 do STJ ao caso de transferência registral com retenção de chaves por inadimplemento do adquirente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 211 do STJ porque, na espécie, a tese de violação dos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil não foi objeto de efetivo debate pelo acórdão recorrido, relativamente ao ponto jurídico do dever de contribuição condominial e da responsabilidade do adquirente por débitos do alienante.

7. Incide a Súmula n. 282 do STF porque, no caso concreto, inexiste prequestionamento suficiente dos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil, relativamente ao ponto específico da transferência dominial e sua repercussão na obrigação propter rem.

8. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência desta Corte quanto à vinculação da responsabilidade condominial à relação material com o imóvel, definida pela posse direta e entrega das chaves, não se verificando ofensa ao art. 422 do Código Civil.

9. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer, em razão da incidência dos óbices sumulares que inviabilizam o exame da similitude fático-jurídica.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso especial não conhecido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 211 do STJ quando a decisão recorrida não enfrenta, de modo suficiente, a tese jurídica relativa aos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil. 2. Incide a Súmula n. 282 do STF quando inexiste prequestionamento acerca dos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação desta Corte sobre a responsabilidade condominial vinculada à posse direta e à entrega das chaves, não se configurando ofensa ao art. 422 do Código Civil. 4. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer quando a incidência de óbices sumulares impede a verificação da similitude fático-jurídica."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 1.336, I, e 1.345; CPC, art. 85, § 11; CF, art. 105, III, a e c.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.804.286/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 1.922.697/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.999.835/GO, relator Ministro Luís Carlos Gambogi, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.809.195/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021; STJ, REsp n. 2.218.569/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/3/2026; STJ, AREsp n. 3.115.716/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/3/2026; STJ, Súmula n. 83; STJ, Súmula n. 211; STF, Súmula n. 282.