Condomínio edilício: alienação de imóvel gravado

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DIREITO REAL DE USO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL GRAVADO. BOA-FÉ OBJETIVA. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. INAPLICABILIDADE DAS TESES DOS PRECEDENTES INVOCADOS. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA PARTE, DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que, em apelação cível, manteve a nulidade dos arts. 6º e 43 da retificação da convenção por falta de quórum qualificado e declarou extinto o direito real de uso em razão da alienação do imóvel, restabelecendo o uso comum da área e majorando honorários.

2. A controvérsia diz respeito à ação anulatória de convenção de condomínio, com pedido de anulação dos arts. 6º e 43 da retificação e resistência à reconvenção que requeria extinção do direito de uso, devolução da área e ofício ao registro imobiliário.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau anulou os arts. 6º e 43 da convenção e rejeitou a reconvenção, fixando honorários em R$ 2.500,00.

4. A Corte a quo manteve a nulidade das cláusulas por desrespeito ao art. 1.351, caput, e unanimidade, mas extinguiu o direito real de uso pela natureza personalíssima e pela venda do imóvel, determinando devolução da área e ofício ao cartório, com honorários recursais de 20%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão recorrido incorreu em omissão quanto à tese da boa-fé objetiva e consolidação da situação de uso exclusivo, violando os arts. 1.022, II, 1.022, parágrafo único, II, e 489, § 1º, IV, do CPC; (ii) estabelecer se o Tribunal de origem contrariou o art. 422 do Código Civil ao não aplicar o princípio da boa-fé objetiva em favor dos recorrentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não há omissão. O acórdão estadual enfrentou a matéria e fundamentou a extinção do direito de uso na alienação do imóvel, incompatível com direito real de uso personalíssimo, intransferível e inalienável, tornando inaplicável, no caso concreto, a tese de boa-fé objetiva.

7. Incide a Súmula n. 283 do STF: o recurso não impugnou fundamento autônomo e suficiente do acórdão recorrido (extinção do uso pela alienação e pela natureza do instituto), o que impede o conhecimento do ponto relativo ao 422 do Código Civil.

8. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ: a pretensão de aplicar a boa-fé objetiva para manter situação fática consolidada demandaria reexame do conjunto probatório (circunstâncias da ocupação, convenção original e condições da alienação), inviável em recurso especial.

9. Os precedentes indicados tratam de manutenção de uso exclusivo consolidado sem prática de ato negocial incompatível com o direito de uso; no caso concreto, houve alienação voluntária do imóvel, circunstância distintiva que afasta a similitude necessária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. [Times New Roman 14]

Tese de julgamento: "1. Não há omissão quando o acórdão enfrenta a controvérsia e, por fundamentação própria, afasta a aplicação da boa-fé objetiva diante da extinção do direito de uso pela alienação do imóvel. 2. Incide a Súmula n. 283 do STF quando o recurso especial não ataca fundamento autônomo e suficiente do acórdão recorrido. 3. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ para obstar a pretensão de aplicar a boa-fé objetiva que exige reexame do conjunto fático-probatório. 4. O direito real de uso é personalíssimo, intransferível e inalienável, extinguindo-se com a alienação do imóvel gravado".

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 1.022, 489; Código Civil, arts. 422, 1.351, 1.412.

Jurisprudência relevante citada: STF, Súmulas n. 283; STJ, Súmula n. 7.