Promessa de compra e venda de imóvel: cláusula compromissória

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. MULTA CONTRATUAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, em ação de resolução contratual cumulada com indenização por inadimplemento na entrega de imóvel.

2. O Tribunal de origem reconheceu a ineficácia da cláusula compromissória arbitral por descumprimento dos requisitos formais do art. 4º, § 2º, da Lei 9.307/96, aplicou o Código de Defesa do Consumidor e julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a rescisão contratual, restituição integral dos valores pagos, inversão da cláusula penal em 30%, condenação em danos morais e fixação de juros de mora desde a citação.

3. A recorrente alegou negativa de prestação jurisdicional, validade da cláusula compromissória, desproporcionalidade da cláusula penal, ausência de dano moral e erro na fixação do termo inicial dos juros de mora.

II. Questão em discussão

4. Há cinco questões em discussão: (I) saber se houve negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação no acórdão recorrido; (II) saber se a cláusula compromissória arbitral é válida e impõe a competência do juízo arbitral; (III) saber se a inversão da cláusula penal em 30% sobre os valores pagos é desproporcional e gera enriquecimento sem causa; (IV) saber se o atraso na entrega do imóvel configura dano moral indenizável; e (V) saber se os juros de mora sobre os danos morais devem incidir desde a citação ou desde o arbitramento.

III. Razões de decidir

5. O acórdão recorrido apreciou as questões suscitadas, ainda que contrariamente aos interesses da recorrente, não havendo negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação.

6. A cláusula compromissória arbitral foi corretamente declarada ineficaz por descumprir os requisitos formais do art. 4º, § 2º, da Lei 9.307/96, sendo possível a intervenção do Poder Judiciário em casos de cláusulas manifestamente ilegais ou patológicas.

7. A inversão da cláusula penal em 30% sobre os valores pagos está em conformidade com a jurisprudência do STJ (Tema 971), sendo vedada a reanálise de cláusulas contratuais e provas em recurso especial (Súmulas 5 e 7/STJ).

8. O atraso significativo na entrega do imóvel transcende o mero inadimplemento contratual, configurando dano moral indenizável, conforme entendimento consolidado do STJ.

9. Os juros de mora sobre a indenização por danos morais incidem desde a citação, em razão da responsabilidade civil contratual, nos termos do art. 405 do Código Civil e da jurisprudência do STJ.

IV. Dispositivo

10. Recurso especial desprovido.