Locação e despejo: efeito suspensivo da apelação, legitimidade do locador e regras de prova

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO E DESPEJO. EFEITO SUSPENSIVO DA APELAÇÃO, LEGITIMIDADE DO LOCADOR E REGRAS DE PROVA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por preclusão consumativa, princípio da unicidade recursal e não incidência do Enunciado n. 579 do STJ.

2. A controvérsia diz respeito à ação de anulação de contrato de locação e ação de despejo, em que se discutem resolução da locação, despejo e nulidade por ilicitude do objeto.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente a ação anulatória, decretou o despejo na denúncia vazia, fixou honorários em 15% e estipulou caução equivalente a seis meses de aluguel para execução provisória.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, afastou suspensão por liminar, assentou a desnecessidade de propriedade para locação, reconheceu posse de boa-fé dos locadores e majorou honorários recursais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a apelação tem efeito suspensivo e se a tutela antecipada deferida na ação anulatória deveria suspender a ação de despejo até o trânsito em julgado; (ii) saber se houve violação do art. 565 do Código Civil por reconhecer validade de locação firmada por possuidores de boa-fé, quando os locadores não seriam proprietários e, sendo locatários, apenas poderiam sublocar; (iii) saber se houve contrariedade ao parágrafo único do art. 227 do Código Civil e ao art. 444 do Código de Processo Civil por admitir posse ou aquisição sem início de prova escrita e com prova exclusivamente testemunhal; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial apta a ensejar o conhecimento do recurso especial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 284 do STF, pois as razões do recurso especial estão dissociadas dos fundamentos do acórdão recorrido quanto ao efeito suspensivo da apelação e à tutela provisória.

7. Incide a Súmula n. 83 do STJ, porque a decisão reconhece a natureza pessoal da locação e a desnecessidade de propriedade do locador, em conformidade com a orientação desta Corte; não ocorreu a ofensa aos arts. 227, parágrafo único, do CC e 444 do CPC, diante do conjunto probatório.

8. Inviável o conhecimento do dissídio por ausência de similitude fática e de cotejo analítico, conforme o art. 1.029, § 1º, do CPC, e o art. 255, § 1º, do RISTJ; prejudicado quando a inadmissão pela alínea a decorre de incidência de súmula sobre o mesmo ponto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 284 do STF quando as razões do recurso especial estão dissociadas dos fundamentos do acórdão recorrido. 2. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando a decisão reconhece a natureza pessoal da locação e a desnecessidade de propriedade do locador, não havendo ofensa aos arts. 227, parágrafo único, do CC, e 444 do CPC. 3. Inviável o conhecimento do dissídio sem cotejo analítico e similitude fática, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC, e do art. 255, § 1º, do RISTJ, sendo prejudicado quando a inadmissão pela alínea a decorre de incidência de súmula sobre o mesmo ponto."

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; CPC, arts. 444, 1.012 e 1.029, § 1º; CC, arts. 227, parágrafo único, e 565; RISTJ, art. 255, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula n. 284; STJ, Súmula n. 83; STJ, REsp n. 1196824/AL, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/2/2013.