Promessa de compra e venda de imóvel: lote urbano não edificado

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com devolução dos valores pagos, em virtude do inadimplemento da promitente compradora.

2. Conforme definido pela Terceira Turma deste STJ, o CDC, como norma especial, prevalece sobre a Lei n.º 13.786/18 em relações de consumo. Desse modo, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano por culpa do consumidor, a cláusula penal não pode ultrapassar o limite de 25% dos valores pagos pelo adquirente (REsp nº 2.106.548/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025).

3. A retenção de 25% dos valores pagos pelo consumidor mostra-se adequada para compensar o vendedor pela extinção do contrato por fato imputado ao adquirente, evitando, por outro lado, o enriquecimento sem causa daquele.

4. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma desta Corte, a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no § 1º do art. 32-A da Lei n.º 6.766/79, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 do STJ.

5. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.