Contrato de compra e venda de imóvel: arras confirmatórias

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL SEM CULPA DO COMPRADOR. IRRETROATIVIDADE DA LEI N. 13.786/2018. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS N. 7 E 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto por Stecca Urbanismo Ltda. contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso especial, afastando a retenção das arras confirmatórias pagas pelos compradores, Tamara Santos Oliveira e Ranieri Santos Oliveira, em contrato de compra e venda de imóvel. A agravante apontou omissões na decisão e defendeu a retenção das arras com fundamento na sua natureza penitencial, na aplicação da Lei n. 13.786/2018 e na necessidade de compensação pelos prejuízos decorrentes da rescisão contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve omissões na decisão monocrática que configurariam negativa de prestação jurisdicional; (ii) estabelecer se as arras contratadas possuem natureza penitencial e podem ser retidas em caso de rescisão contratual por iniciativa dos compradores; (iii) determinar se a Lei n. 13.786/2018 é aplicável retroativamente a contratos firmados antes de sua vigência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A decisão monocrática enfrenta, de forma clara e fundamentada, os dispositivos legais e constitucionais invocados, bem como a questão da retenção das arras confirmatórias, não havendo negativa de prestação jurisdicional.

4. As arras previstas no contrato, na falta de cláusula expressa que lhes confira caráter penitencial, qualificam-se como arras confirmatórias, nos termos do art. 417 do Código Civil. Sua função é garantir a celebração do contrato, e não constituir penalidade, sendo incabível sua retenção em caso de rescisão por desistência do comprador.

5. A jurisprudência consolidada do STJ determina que as arras confirmatórias devem ser restituídas em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, salvo inadimplemento culposo do vendedor, vedando sua retenção como penalidade.

6. A Lei n. 13.786/2018, que autoriza a retenção de valores em contratos de compra e venda de imóveis, não tem aplicação retroativa a contratos firmados antes de sua vigência, conforme o princípio do tempus regit actum e entendimento pacífico do STJ.

7. A aplicação das Súmulas n. 7 e 83 do STJ foi correta, sendo vedado o reexame de matéria fático-probatória e estando a decisão recorrida em consonância com a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. As arras confirmatórias, qualificadas pela ausência de cláusula expressa indicando caráter penitencial, não podem ser retidas em caso de rescisão contratual por desistência do comprador. 2. A Lei n. 13.786/2018 não é aplicável retroativamente a contratos celebrados antes de sua vigência, em observância ao princípio do tempus regit actum. 3. As Súmulas n. 7 e 83 do STJ aplicam-se a casos em que o reexame de provas e a divergência jurisprudencial são suscitados, respectivamente, sem respaldo no conjunto normativo e jurisprudencial".

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 417 e 418; CF/1988, art. 5º, XXXVI; Lei n. 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.018.173/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 11/4/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.100.449/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/12/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 2.350.154/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/9/2023; STJ, Súmulas n. 7 e 83.