Locação de espaço em shopping center: contrato atípico entre empresas de grande porte

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. CONTRATO ATÍPICO ENTRE EMPRESAS DE GRANDE PORTE. SUBSTITUIÇÃO JUDICIAL DO ÍNDICE DE REAJUSTE LIVREMENTE PACTUADO (IGP-DI POR IPCA). PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. ART. 54 DA LEI 8.245/1991. ART. 421, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. AUTONOMIA PRIVADA. INTERVENÇÃO MÍNIMA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. O contrato de locação de espaço em shopping center é regido pelo art. 54 da Lei 8.245/1991, que assegura a prevalência das condições livremente pactuadas entre lojista e empreendedor, em concretização do princípio da autonomia privada, com força ampliada no plano do direito empresarial.

2. A Lei 13.874/2019, ao introduzir o parágrafo único do art. 421 do Código Civil, reforçou que, nas relações contratuais privadas, prevalecem o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual, diretriz especialmente aplicável a contratos paritários entre profissionais empresariais.

3. Nos termos da jurisprudência do STJ a pandemia de Covid-19, embora constitua evento extraordinário, não autoriza, por si só, a revisão automática dos contratos com fundamento na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva, sendo indispensável a demonstração concreta de desequilíbrio econômico imoderado e de extrema vantagem para a parte adversa.

4. No caso concreto, a moldura fática delineada no acórdão recorrido revela contrato paritário entre empresas de grande porte, com índice livremente eleito em 2017, e a substituição judicial do indexador foi determinada com fundamentação de ordem genérica, sem aferição individualizada do desequilíbrio econômico-financeiro suportado pela locatária.

5. A intervenção judicial em cláusula livremente pactuada com base em fundamentação genérica, alheia ao caso concreto, viola o art. 54 da Lei 8.245/1991 e o art. 421, parágrafo único, do Código Civil, e destoa da orientação consolidada desta Corte sobre o controle judicial mais restrito dos contratos empresariais em shopping centers.

6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, julgando improcedente o pedido revisional.