Promessa de compra e venda de imóvel: rescisão por iniciativa dos adquirentes

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA APARÊNCIA. CADEIA DE FORNECIMENTO. SOLIDARIEDADE RECONHECIDA. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. CARÁTER NÃO ABSOLUTO. DIREITO À RESCISÃO E RESTITUIÇÃO PARCIAL. SÚMULA N. 543/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. FIXAÇÃO EM 20% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SEGURO PRESTAMISTA. INCLUSÃO NO MONTANTE RETIDO. REVISÃO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ.

1. A legitimidade passiva de empresa que atua em parceria com a incorporadora, apresentando-se perante o consumidor como gestora dos recursos e integrante do negócio (teoria da aparência), fundamenta-se na solidariedade da cadeia de fornecimento (arts. 7º e 25 do CDC). A alteração dessa premissa demanda o reexame de provas. Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

2. A existência de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade não impede o promitente comprador de pleitear a rescisão do contrato e a restituição parcial das parcelas pagas, especialmente quando demonstrada a impossibilidade de manter o vínculo. Precedentes.

3. Na hipótese de resolução por culpa do comprador, a retenção de valores deve flutuar entre 10% e 25% das quantias pagas, conforme as peculiaridades do caso. O Tribunal de origem, ao fixar 20%, alinhou-se à jurisprudência desta Corte. Súmula n. 83/STJ.

4. Os valores despendidos com seguro prestamista e despesas operacionais consideram-se absorvidos pelo percentual de retenção estabelecido. A modificação dessa base de cálculo esbarra nos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Recurso especial não conhecido.