Compromisso de compra e venda de lote não edificado

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. DISTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

1. A questão em discussão consiste em saber se, em rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote não edificado, celebrado antes da entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018 e desfeito por iniciativa do adquirente, é possível ao promitente vendedor exigir taxa de fruição/ocupação em razão do distrato.

2. O contrato de compromisso de compra e venda do lote em discussão foi celebrado em fevereiro de 2015, portanto em momento anterior à vigência da Lei n. 13.786/2018, devendo ser regido pelo regime jurídico e pela jurisprudência então consolidados.

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, para contratos celebrados antes da entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018, não é cabível a cobrança de taxa de fruição/ocupação de terrenos não edificados, por inexistir efetiva utilização do bem que configure vantagem econômica ao comprador e correspondente empobrecimento do vendedor, afastando, assim, a incidência da vedação ao enriquecimento sem causa.

4. Embora a Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) tenha passado a permitir, para contratos por ela regidos, a cobrança de taxa de fruição na rescisão de compra de lote não edificado, a norma não retroage para alcançar contratos celebrados anteriormente à sua vigência, razão pela qual, na hipótese, impõe-se o afastamento da taxa de fruição/ocupação fixada pelo Tribunal de origem. Recurso especial provido para afastar a cobrança da taxa de fruição/ocupação relativamente ao lote não edificado objeto do contrato.