Promessa de compra e venda de imóvel: regime de patrimônio de afetação

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL COM RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. ÓBICES SUMULARES AO REEXAME DO PERCENTUAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto por adquirentes de unidade autônoma em condomínio residencial contra decisão monocrática que negara provimento a recurso especial manejado em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se, em promessa de compra e venda de imóvel submetida ao regime de patrimônio de afetação e celebrada na vigência da Lei 13.786/2018, é válida, à luz do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 e do Código de Defesa do Consumidor, cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em hipótese de resolução contratual por culpa dos compradores.

III. Razões de decidir

3. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de patrimônio de afetação, celebrados sob a vigência da Lei 13.786/2018, inclusive em hipóteses de desistência ou resolução imputável ao comprador. Incide o enunciado da Súmula 83/STJ, impedindo o conhecimento do recurso especial.

4. Além disso, revisão do percentual de cláusula penal de retenção em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, para fins de redução por suposta abusividade, depende de reexame de provas e de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

5. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido.