Compra e venda de imóvel com alienação fiduciária

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. CONTRATO SEM REGISTRO. AFASTAMENTO DO CDC E DA SÚMULA N. 543 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça que manteve a sentença de rescisão contratual com restituição imediata das parcelas, aplicando ao caso o CDC e a Súmula n. 543 do STJ e afastando a Lei n. 9.514/1997 por ausência de registro do contrato.

2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual, repetição de indébito, ressarcimento de perdas e danos e tutela de urgência para não inscrição de nome em órgãos de proteção ao crédito, com pedido de devolução de parcelas e restituição de taxas.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato e determinou a restituição imediata, em parcela única, com retenção de 15%, correção pelo IGPM e juros de 1% ao mês desde o trânsito em julgado, fixando honorários de 10% sobre o valor a ser restituído.

4. A Corte de origem manteve integralmente a decisão, aplicou o CDC e a Súmula n. 543 do STJ e concluiu que a ausência de registro do contrato impede a incidência da Lei n. 9.514/1997.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a rescisão do contrato com pacto de alienação fiduciária deve seguir o disposto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, ainda que o contrato não esteja registrado; e (ii) saber se se aplicam o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula n. 543 do STJ ao pedido de rescisão formulado pelo adquirente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A ausência de registro não retira a eficácia da alienação fiduciária entre os contratantes; prevalecem os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 para a resolução, com constituição de mora, consolidação da propriedade e leilão, apurando-se saldo após a venda.

7. O pedido de rescisão configura inadimplemento antecipado, afastando-se o CDC e a Súmula n. 543 do STJ.

8. Não incide na espécie a Súmula n. 7 do STJ, por se tratar de matéria exclusivamente de direito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo conhecido para se conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Lei n. 9.514/1997, arts. 26 e 27, à rescisão de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, ainda que sem registro, por produzir efeitos entre os contratantes. 2. O pedido de rescisão pelo adquirente constitui quebra antecipada do contrato, impondo o rito dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 e afastando o CDC e a Súmula n. 543 do STJ. 3. Não incide a Súmula n. 7 do STJ quando a questão é eminentemente de direito".

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 26 e 27; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 14 e 543; STJ, AgInt no AREsp n. 2.142.821/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 3/6/2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/6/2024; STJ, EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para o acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgados em 27/9/2023; STJ, REsp n. 1.867.209/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 1.689.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/11/2020; STJ, AgInt no REsp n. 1.870.112/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023.