Condomínio residencial: proibição de locação por prazo inferior a 90 dias

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INFERIOR A 90 DIAS. QUÓRUM DE ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial por inexistência de violação ao art. 48 da Lei n. 8.245/1991, ausência de divergência jurisprudencial e incidência das Súmulas n. 7 e n. 83 do STJ.

2. A controvérsia diz respeito à ação anulatória de deliberação assemblear condominial sobre a validade de proibição de locações por prazo inferior a 90 dias em condomínio de destinação residencial.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido para declarar nula a deliberação assemblear que limitou o prazo de locação, com a manutenção da destinação residencial.

4. A Corte de origem manteve a solução, assentando que a locação por curtos períodos via plataformas digitais, em tese, se enquadra no art. 48 da Lei n. 8.245/1991 e que, para vedá-la, é necessária alteração expressa da convenção com quórum de 2/3, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a matéria é exclusivamente de direito e se deve ser afastada a Súmula n. 7 do STJ; (ii) saber se a utilização por Airbnb configura hospedagem atípica, e não locação por temporada, com violação ao art. 48 da Lei n. 8.245/1991; (iii) saber se a deliberação assemblear apenas interpretou a convenção e prescinde do quórum do art. 1.351 do Código Civil; e (iv) saber se é inaplicável a Súmula n. 83 do STJ, diante da apontada divergência jurisprudencial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Mantém-se o óbice da Súmula n. 7 do STJ, pois a conclusão sobre a regularidade da assembleia e a exigência de quórum qualificado decorreu da análise do conjunto fático-probatório, insuscetível de revisão na via especial.

7. Incide a Súmula n. 83 do STJ, uma vez que a decisão agravada partiu das premissas fáticas do acórdão estadual e não se apoiou em reclassificação contratual, além de estar em consonância com a orientação desta Corte.

8. A alegação de violação ao art. 48 da Lei n. 8.245/1991 não prospera, pois a controvérsia foi solucionada à luz da inobservância do quórum do art. 1.351 do Código Civil, premissa fática que não pode ser revista.

9. Não se configura dissídio jurisprudencial, porque a decisão recorrida está alinhada à orientação desta Corte e fundada em premissas fáticas fixadas na origem, atraindo os óbices das Súmulas n. 7 e n. 83 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. É inviável o revolvimento das premissas fáticas sobre a regularidade da assembleia e o quórum de 2/3, atraindo a Súmula n. 7 do STJ. 2. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando a decisão se harmoniza com a orientação desta Corte e repousa em premissas fáticas delineadas na origem, afastando a alegada divergência. 3. Não há violação ao art. 48 da Lei n. 8.245/1991 quando a controvérsia se resolve pela inobservância do art. 1.351 do Código Civil."

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, art. 48; Código Civil, arts. 1.351, 1.336, IV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83; STJ, AgInt no AREsp n. 2.487.300/SP; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.933.270/RJ; STJ, REsp n. 1.819.075/RS; STJ, REsp n. 1.884.483/PR.