Cláusula penal em promessa de compra e venda de imóvel com patrimônio de afetação

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CLÁUSULA PENAL EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. ABUSIVIDADE E REDUÇÃO À LUZ DO ART. 413 DO CC. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento, manteve a improcedência da reconvenção em ação declaratória de rescisão contratual cumulada com consignação em pagamento, validando cláusula penal de retenção de 50% em contrato submetido ao patrimônio de afetação.

2. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente a reconvenção e fixou honorários.

3. A Corte de origem manteve, por maioria, a validade da cláusula penal de 50% com base no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 e majorou os honorários para 11% do valor da causa da reconvenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos é abusiva e deve ser reduzida equitativamente, à luz do art. 413 do Código Civil; e (ii) saber se o dissídio jurisprudencial indicado é apto a ensejar o conhecimento do recurso especial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, pois a pretensão demanda reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório para aferir a adequação do percentual de retenção, inviável em recurso especial.

6. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer quando a questão está alcançada pelo óbice da Súmula n. 7 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso especial não conhecido.

Tese de julgamento: "1. As Súmulas n. 5 e 7 do STJ obstam o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório em discussão sobre cláusula penal de retenção. 2. O óbice da Súmula n. 7 do STJ impede, na mesma questão, o conhecimento do recurso especial pela alínea c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal".

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 413; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, § 5º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7; STJ, AREsp n. 2.624.669/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025; STJ, AREsp n. 2.707.385/GO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 1.898.375/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/6/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.866.385/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 16/5/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.724.656/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/8/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1.503.880/PE, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 27/2/2018.