Promessa de compra e venda de imóvel: inadimplemento do promitente comprador

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. NATUREZAS JURÍDICAS DISTINTAS. TEMA 970 DO STJ. INAPLICABILIDADE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promitente-comprador, discute-se a possibilidade de cumulação da cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do bem durante o período de ocupação indevida.

2. A cláusula penal compensatória visa indenizar o promitente-vendedor pelas despesas administrativas e comerciais decorrentes do rompimento unilateral do contrato.

3. A taxa de fruição tem por finalidade compensar a privação do uso do imóvel durante o período de ocupação pelo promitente-comprador inadimplente, impedindo seu enriquecimento sem causa.

4. Tratando-se de institutos com naturezas jurídicas e finalidades distintas, revela-se admissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a indenização pela fruição do imóvel.

5. O Tema 970 do STJ não se aplica à hipótese dos autos, porquanto referido precedente tratou da impossibilidade de cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes em caso de atraso na entrega do imóvel pela construtora, situação fática diversa da rescisão contratual por culpa do comprador.

6. Afastar a condenação ao pagamento pela fruição do bem importaria em enriquecimento ilícito do comprador inadimplente, que usufruiu do imóvel sem a devida contraprestação.

7. Recurso especial provido.