Contrato de promessa de compra e venda de imóvel

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. NÃO INTEGRAÇÃO À CADEIA DE FORNECIMENTO. AGRAVO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto por SAWALA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. contra decisão monocrática que negara provimento a agravo em recurso especial, mantendo acórdão que reconheceu sua responsabilidade solidária pela restituição integral de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, incluindo comissão de corretagem, sob fundamento de integração à cadeia de consumo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a corretora de imóveis integra a cadeia de fornecimento prevista no Código de Defesa do Consumidor, respondendo solidariamente com a incorporadora pela restituição de valores em caso de rescisão contratual; (ii) saber se, no caso concreto, há circunstâncias excepcionais que justifiquem a responsabilidade solidária da corretora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A responsabilidade solidária no âmbito do CDC exige que o agente integre a cadeia de fornecimento, atuando diretamente na produção, distribuição ou prestação do serviço objeto da relação de consumo.

4. A atividade de corretagem, regulada pelo art. 722 do Código Civil, possui natureza de intermediação, esgotando-se na aproximação das partes para celebração do negócio, sem participação na execução da obra ou ingerência no contrato principal.

5. O STJ afasta, como regra, a responsabilidade solidária da corretora pela restituição de valores pagos pelo comprador, exceto quando comprovada atuação além da mera intermediação, como falha específica nos serviços de corretagem, participação na incorporação ou integração ao mesmo grupo econômico.

6. No caso concreto, não há prova de que a recorrente tenha extrapolado suas funções de intermediadora, inexistindo causa para responsabilizá-la solidariamente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso provido para reconhecer a ilegitimidade passiva da recorrente.

Tese de julgamento: "1. A corretora de imóveis não integra, em regra, a cadeia de fornecimento do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, sendo parte ilegítima para responder solidariamente pela devolução de valores pagos em caso de rescisão.

2. A responsabilidade solidária da corretora somente se configura quando sua atuação extrapola a mera intermediação, caracterizando falha específica na corretagem, participação na incorporação ou vínculo societário com a incorporadora".

Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 7º, parágrafo único; Código Civil, art. 722.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.155.898/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11.3.2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.779.271/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 1º.6.2021.