STJREsp 2.190.294
Execução de título executivo extrajudicial: compromisso de compra e venda
Relator(a): Raul Araújo
- Direito Civil
- Processo Civil
- Direito Imobiliário
- Execução de título executivo extrajudicial
- Compromisso de compra e venda
- Imóvel na planta
- Distrato por iniciativa do comprador
- Comissão de corretagem
- Transferência da obrigação ao comprador
Ementa
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO COMPRADOR. DEVER DE PRÉVIA INFORMAÇÃO. TEMA N. 938 DO STJ. CUMPRIMENTO. COMISSÃO DEVIDA. IRRELEVÂNCIA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. É válida a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao comprador, desde que haja cláusula contratual em que previamente informados os valores específicos da unidade e da referida comissão (Tema n. 938 do STJ).
2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor" (AgInt no AgInt no AREsp 1.128.381/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 21/3/2022).
3. No caso, o Tribunal estadual concluiu pela validade da cláusula que transfere o pagamento da comissão de corretagem ao comprador, de modo que o distrato do negócio por iniciativa do comprador, posteriormente à concretização do compromisso de compra e venda, não tem o condão de afastar a obrigação de pagamento da comissão acordada.
4. Recurso especial a que se nega provimento.
Decisão
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/03/2025 a 24/03/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Indexação
"[...] nos termos do art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, em caso de resolução do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador por meio de distrato ou por inadimplemento do comprador, inclusive quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, como ocorreu no caso, a incorporadora deverá restituir os valores pagos pelo comprador, mas com dedução da pena convencional - de 25% a 50%, a depender do caso - e da comissão de corretagem [...]".