STJREsp 1.952.148
Rescisão contratual: promessa de compra e venda de imóvel
Relator(a): Raul Araújo
- Direito Civil
- Direito Imobiliário
- Direito Bancário
- Rescisão contratual
- Promessa de compra e venda de imóvel
- Retenção de valores pagos
- Indenização por danos morais
- Atualização monetária e juros de mora
Ementa
DIREITO CIVIL. RECURSOS ESPECIAIS. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. PARCIAL PROVIMENTO.
1. O acórdão recorrido analisou as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não havendo omissão, contradição ou obscuridade que caracterizem negativa de prestação jurisdicional.
2. O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 8.000,00, foi considerado razoável e proporcional à ofensa, não sendo irrisório ou exorbitante, conforme jurisprudência do STJ.
3. Em casos de responsabilidade contratual, a correção monetária sobre indenização por danos morais incide desde o arbitramento definitivo (Súmula 362/STJ), e os juros de mora fluem da citação, conforme o art. 405 do Código Civil.
4. A retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador é admitida pela jurisprudência do STJ em casos de rescisão contratual por culpa do promitente-comprador, sendo o percentual de 10% considerado inadequado.
5. Não há nulidade por decisão extra petita, pois a devolução dos valores em parcela única decorre logicamente do pedido de restituição imediata formulado pelo autor, e o afastamento da indenização por fruição do imóvel está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que considera indevida a cobrança de taxa de ocupação em lote não edificado.
6. A rescisão contratual por notificação extrajudicial, com fundamento no art. 473 do Código Civil, é válida em contratos sinalagmáticos de execução continuada, sendo eficaz para resolver o contrato por culpa do promitente-comprador.
7. A pretensão de rediscutir os honorários de sucumbência fixados em 16% do valor da condenação esbarra na Súmula 7 do STJ, por depender de reexame de circunstâncias fáticas e valorativas.
8. Recurso especial do autor desprovido. Recurso especial da ré parcialmente provido.
Decisão
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 24/02/2026 a 02/03/2026, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Indexação
"[...] a orientação consolidada desta Corte é no sentido de reconhecer a relação de consumo em contratos de promessa de compra e venda de imóveis firmados entre particulares e incorporadoras ou loteadoras [...]. O acórdão recorrido, portanto, não diverge, mas se alinha à jurisprudência pacífica desta Corte, o que, novamente, atrai a incidência da Súmula 83/STJ". "otou-se o entendimento de que a manifestação de rescisão, fundada em carência de recursos, é eficaz para resolver o contrato, por culpa do promitente-comprador, na linha da caberia à vendedora, diante da denúncia do contrato, interromper a cobrançaSúmula 543/STJ; das parcelas posteriores, providenciando apenas o acerto relativo à devolução parcial dos valores pagos; ao insistir em cobranças e promover protesto de títulos referentes a parcelas posteriores à notificação, a vendedora violou direito da personalidade do autor, ensejando o dever de indenizar. O Superior Tribunal de Justiça admite até mesmo notificação extrajudicial enviada por e-mail para constituir o devedor em mora".