Alienação fiduciária de imóvel

DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS, HORÁRIOS E LOCAIS DOS LEILÕES PARA EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial manejado contra decisão de inadmissibilidade fundada no óbice da Súmula 7 do STJ, por necessidade de reexame de provas.

2. A controvérsia é sobre ação anulatória de leilão extrajudicial em que se alegou ausência de intimação quanto às datas e locais dos leilões, com prejuízo ao direito de preferência, cumulada com pedido de indenização por danos morais.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, validando a intimação para purgar a mora e a consolidação da propriedade e fixando prazo superior a 30 dias para regularização até o primeiro leilão.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, negando provimento à apelação e majorando os honorários recursais.

5. O contrato de financiamento imobiliário foi firmado em 31/7/2020, na vigência da Lei n. 13.465/2017, que promoveu alterações na Lei n. 9.514/1997.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

6. Há duas questões em discussão: (i) saber se há obrigatoriedade de intimação pessoal do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais, para assegurar o exercício do direito de preferência, nos termos do art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997; e (ii) saber se o acórdão recorrido divergiu da jurisprudência do STJ sobre a necessidade dessa intimação específica e distinta da intimação para purgar a mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

7. A intimação para purgar a mora não supre a intimação pessoal e específica das datas e locais dos leilões, exigida pelo art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997, destinada a viabilizar o exercício do direito de preferência até o segundo leilão.

8. Configurada violação de lei federal, impõe-se a anulação dos leilões para realização de nova intimação adequada, conforme orientação consolidada do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo conhecido para se conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. O art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997 impõe intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais, distinta da intimação para purgar a mora, a fim de assegurar o direito de preferência. 2. A ausência de intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais acarreta a nulidade dos leilões, devendo ser renovado o procedimento com observância das garantias legais".

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 26, 27, §§ 2º-A e 2º-B; CF, art. 105, III, a e c; CPC, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.224.548/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025; STJ, AREsp n. 2.692.554/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025.