Locação residencial: vícios do imóvel

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. VÍCIOS DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. ÔNUS DA PROVA. SUCUMBÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ E DEFICIÊNCIA DO DISSÍDIO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial por ausência de violação a lei federal, incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e deficiência na demonstração do dissídio (art. 1.029, § 1º, do CPC e art. 255 do RISTJ).

2. A controvérsia tem origem em ação indenizatória decorrente de contrato de locação residencial, por alegados problemas de infiltração que comprometeram a habitabilidade e levaram à rescisão antecipada.

3. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos.

4. A Corte de origem reconheceu vícios estruturais não solucionados, legitimou a rescisão antecipada, assegurou multa contratual e dano moral, e manteve a improcedência de restituição de aluguéis e de danos materiais por falta de prova suficiente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve indevida aplicação da Súmula n. 7 do STJ na distribuição dos ônus sucumbenciais, com violação dos arts. 85, caput e § 2º, e 86 do CPC; (ii) saber se houve inversão indevida do ônus da prova, com aplicação incorreta do art. 373, I e II, do CPC; (iii) saber se inexistem pressupostos de responsabilidade civil do locador, com afastamento dos arts. 186, 187 e 927 do Código Civil; (iv) saber se as enchentes caracterizam caso fortuito ou força maior, com aplicação do art. 393 do Código Civil; (v) saber se não houve descumprimento da função social do contrato e ofensa à boa-fé objetiva, afastando os arts. 421 e 422 do Código Civil; (vi) saber se o locador cumpriu os deveres do art. 22, I, II e IV, da Lei n. 8.245/1991; e (vii) saber se houve adequada demonstração do dissídio jurisprudencial, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255 do RISTJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A responsabilização do locador por vícios estruturais e o afastamento de caso fortuito ou força maior demandariam reexame do acervo probatório, atraindo a Súmula n. 7 do STJ.

7. Não houve inversão do ônus da prova; os autores comprovaram fatos constitutivos e os réus não demonstraram fatos impeditivos, modificativos ou extintivos, sendo inviável revisitar a prova (Súmula n. 7 do STJ).

8. A distribuição da sucumbência decorreu da avaliação concreta do êxito de cada parte; sua alteração exigiria revolvimento fático-probatório, vedado pela Súmula n. 7 do STJ.

9. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por ausência de cotejo analítico e por paradigmas com quadro fático distinto, incidindo a deficiência prevista no art. 1.029, § 1º, do CPC e no art. 255 do RISTJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. Pretensões que demandam reexame de fatos e provas esbarram na Súmula n. 7 do STJ. 2. Não demonstrado cotejo analítico nem similitude fática, resta deficiente o dissídio jurisprudencial (art. 1.029, § 1º, do CPC e art. 255 do RISTJ)."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.029, § 1º, 373, I, II, 85, caput, § 2º, 86; CC, arts. 186, 187, 927, 393, 421, 422; Lei n. 8.245/1991, art. 22, I, II, IV; RISTJ, art. 255.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 5; STJ, Súmula n. 7.