STJREsp 2.121.055
Negativa de prestação jurisdicional: contratos atípicos de curta estadia
Relator(a): Nancy Andrighi
- Direito Civil
- Direito Imobiliário
- Negativa de prestação jurisdicional
- Contratos atípicos de curta estadia
- Condomínio
- Contrato de locação residencial por temporada
- Descaracterizado
- Contrato de hospedagem
Ementa
DIREITO CIVIL. DIREITO IMOBILIÁRIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INIBITÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. CONTRATOS ATÍPICOS DE CURTA ESTADIA. CONDOMÍNIO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL POR TEMPORADA. DESCARACTERIZADO. CONTRATO DE HOSPEDAGEM. DESCARACTERIZADO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. AFASTADA. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PARA MUDANÇA. QUÓRUM DE DOIS TERÇOS. ACÓRDÃO MANTIDO.
I. Hipótese em exame
1. Ação inibitória, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/3/2023, concluso ao gabinete em 6/2/2024 e afetado à Segunda Seção em 11/6/2024.
II. Questão em discussão
2. O propósito recursal consiste em decidir se, diante da previsão, em convenção condominial, de uso residencial do condomínio, é possível aos condôminos celebrar contratos atípicos de estadia de curta duração.
III. Razões de decidir
3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.
4. Nos julgamentos do REsp 1.819.075/RS (Quarta Turma, DJe de 27/05/2021) e do REsp 1.884.483/PR (Terceira Turma, DJe de 16/12/2021), decidiu-se que os contratos como aquele trazido no presente processo seriam atípicos, por não serem exatamente contratos de locação residencial por temporada, a atrair incidência da Lei 8.245/1991, tampouco contratos de hospedagem hoteleira, a atrair a Lei 11.771/2008.
5. A atipicidade da natureza jurídica se revela na própria nomenclatura: não é possível chamá-los de "locações" ou "hospedagens", por serem termos jurídicos próprios. Por isso, propõe-se designá-los como contratos atípicos de curta estadia.
6. É irrelevante, para a classificação jurídica, o meio de disponibilização a terceiros. Contudo, a utilização das plataformas digitais inegavelmente intensificou a celebração de contratos atípicos de curta estadia, facilitando a comunicação entre os interessados no negócio, de modo a se tornarem muito comuns e populares.
7. A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a destinação residencial, devendo ser aprovada por dois terços dos condôminos.
8. No recurso sob julgamento, a utilização pretendida pela recorrente, assim, é marcada por frequência e habitualidade da disponibilização do imóvel, em baixa quantidade de diárias. Assim, trata-se de contrato atípico de curta estadia que se desvirtua da destinação residencial.
9. Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades.
IV. Dispositivo
10. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.
Decisão
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da SEGUNDA SEÇÃO do Superior Tribunal de Justiça, após o voto da Sra. Ministra Relatora conhecendo do recurso especial e negando-lhe provimento, e os votos dos Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luís Carlos Gambogi dando provimento ao recurso especial para restabelecer a sentença de primeiro grau de jurisdição, por maioria, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Votaram vencidos os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG). Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Indexação
(VOTO VENCIDO) (MIN. HUMBERTO MARTINS) A destinação exclusivamente residencial do prédio não impede a disponibilização a terceiros das unidades autônomas para locação por curto ou curtíssimo período, na hipótese em que inexiste vedação expressa na convenção condominial para tanto. Isso porque é princípio constitucional que, na administração particular, é lícito fazer tudo o que a lei não proíbe, ao contrário da administração pública, que só é permitido fazer o que a lei autoriza. Assim, deve prevalecer o entendimento segundo o qual a proibição de locação por temporada ou curtíssima temporada deve constar em convenção de condomínio por deliberação de 2/3 dos condôminos. (VOTO VISTA) (MIN. MARIA ISABEL GALLOTTI) "A convenção de condomínio, ao vedar 'qualquer utilização que não seja estritamente residencial', afasta, ao meu sentir, a disponibilização do imóvel a terceiros, que não pretendam nele estabelecer residência, mas apenas passar poucos dias, remunerando, para tanto, o proprietário, a semelhança de um hotel ou pensão". (VOTO VENCIDO) (MIN. ANTONIO CARLOS FERREIRA) "[...] a contratação realizada por intermédio de plataformas digitais, como o 'Airbnb', não implica, por si, a transformação da locação do imóvel em atividade comercial. São as características concretas dos serviços prestados, aferidas caso a caso, que podem ensejar o reconhecimento de prestação de serviços de hospedagem, afastando a natureza de simples locação por temporada, [...]. Nessas circunstâncias, independentemente da forma de divulgação ou contratação - seja por jornais, sítios eletrônicos ou aplicativos -, a qualificação jurídica da relação dependerá das peculiaridades do ajuste e dos serviços eventualmente agregados. A ausência de prestação de serviços típicos da atividade hoteleira, contudo, permite enquadrar o contrato como de finalidade residencial, atraindo a incidência da legislação locatícia específica".