Imóvel comercial: inaplicabilidade da súmula 308/STJ

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. HIPOTECA. EFICÁCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS EMBARGOS DE TERCEIRO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A questão controvertida consiste em determinar se é válida a penhora judicial decorrente de garantia real hipotecária oriunda de cédula de crédito industrial, averbada após a celebração de contrato de compra e venda de imóvel comercial, não registrado na matrícula do imóvel.

2. A Súmula 308 do STJ, segundo a qual "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes.

3. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do Código Civil de 2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes.

4. No caso, o contrato de compra e venda de imóvel, sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível ao credor hipotecário que de boa-fé recebeu o imóvel comercial como garantia real. Ausente a formalidade considerada essencial para que o contrato de compra e venda realizado possua efeito erga omnes, não se pode admitir que o título seja oponível ao banco financiador que recebeu o imóvel comercial como garantia hipotecária, devidamente registrada, e promoveu, nos estritos termos da lei, a penhora do bem em ação de execução legítima.

5. Nessa linha, é de se confirmar o provimento do recurso especial para julgar improcedentes os embargos de terceiro. Embora a hipoteca não subsista mais no plano fático, pois baixada em maio de 2024, permanece o interesse jurídico na discussão em torno da validade da constrição quanto aos seus efeitos processuais e sucumbenciais, devendo os ônus sucumbenciais serem arcados pelos embargantes/agravantes.

6. Agravo interno desprovido.