Promessa de compra e venda de imóvel: rescisão contratual

Direito civil e do consumidor. Agravo interno NO AGRAVO em recurso especial. Promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Culpa do promitente comprador. Cláusula penal. Percentual de retenção inferior ao padrão jurisprudencial. Limitação ao patamar contratual. Agravo interno provido.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto por promitente comprador contra decisão monocrática que, ao conhecer de agravo manejado contra juízo negativo de admissibilidade, deu parcial provimento ao recurso especial da incorporadora para majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de importâncias pagas, relativa a promessa de compra e venda de lote, rescindida por culpa exclusiva do promitente comprador.

2. A decisão agravada aplicou o entendimento consolidado na Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça quanto à razoabilidade da retenção de 25% dos valores pagos nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, enquanto o agravante sustenta a impossibilidade de majoração além do percentual de 20% previsto contratualmente a título de multa rescisória.

II. Questão em discussão

3. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel anterior à Lei n. 13.786/2018, rescindido por culpa do promitente comprador, é possível majorar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos, com base no padrão jurisprudencial da Segunda Seção do STJ, quando o instrumento contratual estipula multa rescisória de 20% sobre o montante adimplido.

III. Razões de decidir

4. O colegiado limita a devolução recursal à discussão do percentual de retenção, estando preclusas as demais teses veiculadas no recurso especial.

5. A Segunda Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.723.519/SP, reafirmou orientação pela adoção de padrão-base de cláusula penal, fixando como, em regra, razoável a retenção de 25% dos valores pagos, em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, em hipóteses de desistência ou resolução por iniciativa do promitente comprador.

6. A jurisprudência desta Corte admite, todavia, a estipulação de percentual inferior ao padrão de 25% quando assim ajustado entre as partes, não configurando o critério jurisprudencial um piso obrigatório, mas parâmetro máximo ordinário de retenção.

7. Diante da pactuação clara de retenção de 20%, impõe-se a observância do percentual contratualmente estipulado, devendo a majoração determinada na decisão monocrática limitar-se a esse patamar, em respeito à autonomia privada e ao equilíbrio contratual.

IV. Dispositivo

8. Resultado do Julgamento: Agravo interno provido para limitar o percentual de retenção a 20% dos valores pagos, conforme previsão contratual.