Contrato de compra e venda de imóvel: garantia de alienação fiduciária

DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESILIÇÃO UNILATERAL PELO ADQUIRENTE ADIMPLENTE. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997 E DO TEMA N. 1.095/STJ. INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA N. 543/STJ. MANUTENÇÃO DA DECISÃO MONOCRÁTICA RECORRIDA. 1 O Tema n. 1.095/STJ aplica-se apenas quando caracterizado o inadimplemento do devedor fiduciante acompanhado de sua regular constituição em mora, hipótese fática distinta do caso concreto, no qual os adquirentes ajuizaram a demanda em situação de adimplência financeira.

2. Diante da inocorrência dos pressupostos objetivos de excussão da garantia fiduciária previstos nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, a resolução do pacto rege-se pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se a Súmula n. 543/STJ.

3. A propositura de demanda judicial voltada à declaração de resilição de contrato por impossibilidade econômica superveniente não se confunde com ato de inadimplência dolosa ou quebra de deveres laterais de conduta, constituindo via lícita e transparente de superação do vínculo contratual perante o Poder Judiciário.

4. A pretensão de aplicar a teoria da quebra antecipada para afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor e forçar o rito expropriatório extrajudicial contra compradores adimplentes esbarra na própria função social do contrato e na proteção constitucional dispensada ao consumidor, não cabendo invocar o instituto do anticipatory breach para punir o contratante que se manteve fiel às suas obrigações financeiras e buscou legitimamente a rescisão judicial do pacto. Agravo interno improvido.