Revisão de taxa condominial e convenção de condomínio

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REVISÃO DE TAXA CONDOMINIAL E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial pelos óbices das Súmulas n. 7 e 83 do STJ.

2. A controvérsia diz respeito a ação revisional de taxa condominial, em que se pleiteou a revisão da convenção de condomínio para reduzir o acréscimo da taxa da unidade 1.201 de 35% para 11,19%, com restituição da diferença desde a citação. Foi fixado o valor da causa em R$ 10.500,00.

3. A sentença julgou improcedentes os pedidos e fixou honorários, posteriormente adequados à base do art. 85, § 2º, do CPC.

4. A Corte de origem negou provimento à apelação, manteve integralmente a sentença e fixou honorários recursais de 2% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se a majoração de 35% na taxa condominial, diante de laudo técnico que apurou acréscimo máximo de 11,19%, caracteriza lesão (art. 157 do CC) e enriquecimento sem causa (art. 884 do CC); (ii) saber se cláusula de convenção que prevê rateio proporcional à fração ideal pode ser afastada por contrariar preceitos de ordem pública (art. 2.035, parágrafo único, do CC); e (iii) saber se a autonomia privada deve ser limitada pela função social do contrato e pela boa-fé objetiva, de modo a justificar controle judicial da cláusula que impõe acréscimo de 35% (arts. 421 e 422 do CC).

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A revisão do critério e dos percentuais à luz da fração ideal, do uso das áreas comuns e de laudo técnico demanda reexame de fatos e provas, o que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ.

7. O acórdão de origem está em consonância com a jurisprudência do STJ quanto à legitimidade do rateio das despesas pela fração ideal, previsto em convenção aprovada e ratificada em assembleia, razão pela qual incide a Súmula n. 83 do STJ.

8. A pretensão fundada na função social e na boa-fé objetiva também pressupõe reavaliação do equilíbrio econômico com base em elementos fáticos e, ademais, o julgado está alinhado ao entendimento do STJ sobre a autonomia da convenção e o critério da fração ideal, incidindo, portanto, as Súmulas n. 7 e 83 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ para obstar a revisão do desequilíbrio contratual e do alegado enriquecimento sem causa quando dependente do reexame de fatos, provas e laudo técnico. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está alinhado ao entendimento desta Corte sobre a legitimidade do rateio das despesas condominiais pela fração ideal, previsto em convenção aprovada em assembleia. 3. Incidem as Súmulas n. 7 e 83 do STJ nas alegações de função social e boa-fé objetiva quando a pretensão demanda reexame probatório e o julgado está em conformidade com a orientação do STJ".

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 157, 421, 422, 884, 2.035, parágrafo único, 1.336, I; CPC, art. 85, §§ 2º, 11; Lei n. 4.591/1964, art. 12, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83.