Compromisso de compra e venda de imóvel: distrato por iniciativa do comprador

DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REDUÇÃO PARA 20%. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PREVALÊNCIA SOBRE A LEI DO DISTRATO EM CASOS DE ABUSIVIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que, em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de unidade condominial, reduziu o percentual da cláusula penal de 50% para 20% dos valores pagos, afastando em parte a disposição prevista no contrato, mesmo sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e a submissão ao regime de patrimônio de afetação.

2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve violação dos arts. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, por afastamento da disciplina especial da Lei do Distrato em favor do CDC e do art. 413 do CC; e (ii) é aplicável, no caso concreto, o critério da especialidade para validar a cláusula penal e as retenções previstas no art. 67-A em contrato celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018.

3. A jurisprudência desta Corte Superior firmou-se no sentido de que, mesmo em contratos celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é possível a redução da cláusula penal ajustada, ainda que dentro dos limites legais, quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva ou abusiva, em observância ao Código de Defesa do Consumidor (CDC).

4. O CDC, por conter normas de caráter principiológico e ser mais especial na regulação das relações de consumo, prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018 em situações de conflito que envolvam a abusividade de cláusulas contratuais. Precedentes.

5. Recurso especial conhecido e não provido.