Compromisso de compra e venda de lote não edificado

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARCELAS. TAXA DE FRUIÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO COM MULTA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. JUROS DE MORA. PREQUESTIONAMENTO.

1. Afasta-se a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, porquanto o Tribunal de origem solucionou a lide de forma fundamentada, enfrentando as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não se confundindo inconformismo da parte com omissão ou negativa de prestação jurisdicional, nem havendo dever de o julgador rebater, um a um, todos os argumentos das partes.

2. A multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC não se justifica quando os embargos de declaração têm nítido caráter de prequestionamento e não revelam intuito protelatório, impondo-se o afastamento da penalidade aplicada pelo Tribunal de origem.

3. A insurgência quanto à aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 não pode ser conhecida, porque o acórdão recorrido assentou, como fundamento autônomo, a inaplicabilidade do dispositivo a contrato firmado em 2017, anterior à Lei n. 13.786/2018, fundamento esse não impugnado no recurso especial, incidindo, por analogia, a Súmula n. 283/STF.

4. No que concerne à taxa de fruição, o acórdão recorrido alinhou-se à jurisprudência consolidada desta Corte, segundo a qual é indevida a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado, razão pela qual incide a Súmula n. 83/STJ, obstando o conhecimento do recurso especial nesse ponto.

5. Quanto à cláusula penal compensatória, em contratos de compromisso de compra e venda celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, ausentes peculiaridades que justifiquem solução diversa, aplica-se o parâmetro consolidado pela Segunda Seção do STJ no julgamento dos EAg 1.138.183/PE e do REsp n. 1.723.519/SP, que reputa razoável a retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador, montante apto a indenizar o vendedor das despesas gerais e a desestimular o rompimento unilateral do contrato, razão pela qual se majora, no caso concreto, o percentual de retenção de 20% para 25%.

6. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente já abrange as despesas administrativas, tributárias e comerciais decorrentes da rescisão contratual, de modo que não assiste razão ao recorrente na pretensão de impor, em complemento à cláusula penal compensatória e independentemente da taxa de fruição, retenção adicional de 7,75% a título de perdas e danos, com fundamento no art. 475 do Código Civil.

7. No tocante aos juros de mora, o acórdão recorrido limitou-se a fixar o termo inicial em consonância com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução do contrato por iniciativa do comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão; a tese relativa ao art. 406 do Código Civil não foi objeto de exame pela instância ordinária, apesar de opostos embargos de declaração, inexistindo prequestionamento e atraindo o óbice da Súmula n. 211/STJ.

8. A alegação de violação do art. 85, § 2º, do CPC, dirigida à forma de distribuição dos ônus sucumbenciais e à fixação dos honorários sobre o proveito econômico, não pode ser conhecida, por demandar reexame do decaimento recíproco das partes e do contexto fático-probatório, providência vedada em recurso especial à luz da Súmula n. 7/STJ. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, parcialmente provido para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes e afastar a multa aplicada com base no art. 1.026, § 2º, do CPC, mantendo-se, no mais, o acórdão recorrido.