Compromisso de compra e venda de imóvel: rescisão contratual

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE PARCELAS. ÓBICES AO CONHECIMENTO DO RECURSO ESPECIAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. O agravo interno. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo e negou provimento ao recurso especial, em demanda de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e reconvenção, decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel no âmbito de programa habitacional. 2. Fatos relevantes. O Tribunal de origem reconheceu o inadimplemento da adquirente, declarou a rescisão contratual, determinou a reintegração de posse em favor da promitente vendedora e fixou a devolução das parcelas pagas, corrigidas desde cada desembolso, autorizando, porém, a compensação com taxa de fruição de 0,5% do valor do contrato desde o início do inadimplemento até a desocupação do imóvel, além de multa contratual de 10% sobre o valor da dívida, limitada ao montante a ser restituído. 3. O recurso especial e a decisão agravada. No recurso especial, a recorrente alegou violação aos arts. 389, 402 e 413 do CC, sustentando que a taxa de fruição de 0,5% e a retenção fixada não seriam suficientes para reparar integralmente as perdas e danos, bem como pleiteou a retenção integral das parcelas pagas, em razão de obrigações assumidas perante a Caixa Econômica Federal. A decisão monocrática negou provimento ao recurso especial, ao fundamento de incidência das Súmulas 5, 7 e 211 do STJ, por demandar reexame de cláusulas contratuais e de provas e por ausência de prequestionamento quanto à tese de retenção integral. 4. O agravo interno. No agravo interno, a agravante impugna o julgamento monocrático, sustenta a inaplicabilidade das Súmulas 5 e 7/STJ, afirma a necessidade de fixação de tese sobre a retenção integral das parcelas e a taxa de ocupação por todo o período de posse, e aponta equívoco quanto ao prequestionamento da matéria relativa às obrigações perante a Caixa Econômica Federal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. A questão em discussão consiste em saber se é possível, em sede de recurso especial, revisar o entendimento do Tribunal de origem quanto à suficiência do percentual de 0,5% do valor do contrato, fixado como taxa de fruição do imóvel, e da multa contratual de 10% sobre o valor da dívida, diante dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.

6. Outra questão em discussão consiste em saber se a tese de retenção integral das parcelas pagas, com fundamento em obrigações da recorrente perante a Caixa Econômica Federal, poderia ser apreciada no recurso especial, à luz da necessidade de prequestionamento e da incidência da Súmula 211 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

7. A revisão, em recurso especial, do percentual de 0,5% do valor do contrato, fixado a título de taxa de fruição, e da multa contratual de 10% sobre o valor da dívida exigiria a reapreciação das cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório que embasou a conclusão do Tribunal de origem quanto à suficiência desses encargos para indenizar os prejuízos decorrentes da resilição contratual, providência vedada pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.

8. A alegação de que a promitente vendedora teria direito à retenção integral das parcelas pagas, em razão de suas obrigações perante a Caixa Econômica Federal, não foi apreciada pelo acórdão recorrido e não houve indicação de violação ao art. 1.022 do CPC/2015 nas razões do recurso especial, de modo que a matéria não se encontra prequestionada, atraindo a incidência da Súmula 211 do STJ.

9. O acórdão recorrido harmoniza-se com a jurisprudência da Segunda Seção do STJ, segundo a qual a retenção de até 25% dos valores pagos pelo adquirente é, em regra, adequada para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, devendo ser respeitado percentual contratual inferior, circunstância em que a fixação de multa de 10% e a compensação com taxa de fruição de 0,5% não revelam abuso, incidindo, no ponto, a Súmula 83 do STJ.

IV. DISPOSITIVO

6. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido.