Contrato de promessa de compra e venda de imóvel

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI DO DISTRATO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. SÚMULAS N. 7 E 83/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial, com fundamento nos óbices das Súmulas n. 7/STJ e 83/STJ, em ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em loteamento urbano, cumulada com restituição das quantias pagas.

2. O acórdão recorrido reconheceu a incidência da Lei n. 13.786/2018 e do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, mas entendeu que a penalidade de 10% sobre o valor total do contrato acarretaria perda desproporcional dos valores pagos pela adquirente, configurando onerosidade excessiva, razão pela qual limitou a retenção a 10% das quantias efetivamente desembolsadas, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, no art. 413 do Código Civil e no controle de abusividade de cláusula penal.

3. A parte agravante sustenta que as premissas fáticas relevantes já foram fixadas pelo Tribunal de origem (contrato celebrado sob a égide da Lei n. 13.786/2018, controvérsia restrita às cláusulas penais e base de devolução, incidência do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979) e afirma que o recurso especial veicula apenas reenquadramento jurídico quanto à possibilidade de substituir a disciplina legal específica da cláusula penal pela retenção calculada sobre os valores pagos, com base em juízo genérico de abusividade.

II. Questão em discussão

4. Há duas questões em discussão: (i) saber se, diante de acórdão que limita a cláusula penal a percentual incidente sobre os valores efetivamente pagos, é possível, em recurso especial, afastar os óbices das Súmulas n. 7/STJ e 83/STJ sob o argumento de que se trata apenas de reenquadramento jurídico, sem reexame do quadro fático-probatório; e (ii) saber se a decisão do Tribunal de origem, que em relação de consumo modulou a penalidade contratual para 10% dos valores pagos, mitiga indevidamente a disciplina específica do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 e da Lei n. 13.786/2018, em desconformidade com a jurisprudência desta Corte Superior.

III. Razões de decidir

5. O acórdão recorrido aplicou a Lei n. 13.786/2018 em diálogo com o Código de Defesa do Consumidor e com o art. 413 do Código Civil, exercendo o controle de abusividade da cláusula penal, ao reconhecer que a penalidade de 10% sobre o valor total do contrato geraria perda desproporcional dos valores pagos, alinhando-se à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que admite a modulação judicial da cláusula penal em contratos submetidos ao CDC, dentro de patamar considerado razoável.

6. A jurisprudência desta Corte Superior se consolidou no sentido de que, em contratos de compra e venda de imóvel em relações de consumo, os descontos autorizados pelo art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 devem respeitar os limites extraídos do CDC, em especial o patamar de retenção situado entre 10% e 25% dos valores pagos pelo consumidor, de modo que a fixação, pelo Tribunal de origem, de retenção de 10% dos valores efetivamente pagos se harmoniza com esse entendimento, atraindo a incidência da Súmula n. 83/STJ.

7. A aferição da abusividade ou onerosidade excessiva da cláusula penal, assim como a definição do percentual e da base econômica da retenção, demanda análise das circunstâncias fáticas do caso concreto, providência que esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ.

IV. Dispositivo

8. Agravo interno não provido.