Resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel

DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO AUTÔNOMA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM CUMULADA COM CLÁUSULA PENAL. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou parcialmente a sentença para determinar a devolução de 50% dos valores pagos, afastar a retenção isolada da comissão de corretagem e fixar juros de mora a partir da citação, com sucumbência recíproca.

2. A controvérsia diz respeito à ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com pedido de devolução das parcelas pagas, dedução percentual e incidência de juros de mora.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou resolvido o contrato, determinou a restituição com retenção de 20%, atualização desde o desembolso, juros de 1% ao mês desde a citação e fixou honorários em 20% do valor da condenação.

4. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para determinar a devolução de 50% nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, afastou a retenção destacada da corretagem e fixou juros de mora a partir da citação, reconhecendo sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se é juridicamente possível a dedução autônoma e cumulativa da integralidade da comissão de corretagem, além da cláusula penal de 50%, à luz do art. 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964 e da Lei n. 13.786/2018, havendo previsão contratual; e (ii) saber se há dissídio jurisprudencial relevante a justificar o conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da Constituição.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Ocorreu a ofensa ao art. 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964, que permite a dedução cumulativa da integralidade da comissão de corretagem, além da pena convencional, quando o desfazimento do contrato ocorre por iniciativa ou inadimplemento do adquirente, sendo indevida interpretação restritiva que absorva a corretagem na cláusula penal.

7. Reconhecida a violação do art. 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964, fica prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial, pois a solução decorre da contrariedade à norma federal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso especial conhecido e provido.

Tese de julgamento: "1. O art. 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964 autoriza a dedução autônoma e cumulativa da integralidade da comissão de corretagem, além da cláusula penal, desde que haja previsão contratual clara. 2. Prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial, diante do conhecimento e provimento pela alínea a do art. 105, III, da Constituição".

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, § 5º e I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1947698/MS, relator Ministro Luiz Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/3/2022; STJ, EAg n. 1138183/PE, relator para o acórdão Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgados em 4/10/2012.