Alienação fiduciária de bem imóvel: leilões extrajudiciais frustrados por ausência de licitantes

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS FRUSTRADOS POR AUSÊNCIA DE LICITANTES. EXTINÇÃO DA DÍVIDA E EXONERAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. O recurso. Agravo interno contra decisão monocrática que deu provimento em parte a recurso especial para reformar o acórdão recorrido e restabelecer a sentença de improcedência de ação indenizatória proposta para receber a diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o saldo da dívida, em contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária em garantia.

2. Fato relevante. Consolidação da propriedade em favor da credora por inadimplemento; realização dos dois leilões extrajudiciais previstos no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, em 14/09/2023 e 15/09/2023, ambos infrutíferos por completa ausência de licitantes; outorga de Termo de Quitação à devedora.

3. As decisões anteriores. Sentença de improcedência por inexistência de valor de sobejo a ser entregue ao devedor (art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997). Acórdão de apelação que reformou a sentença para admitir restituição com fundamento em vedação ao enriquecimento sem causa e princípios contratuais. Recurso especial da instituição financeira acolhido em parte para restabelecer a sentença e julgar improcedentes os pedidos, por incidência do art. 27, §§ 4º e 5º, da Lei nº 9.514/1997.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber: a) se o § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 incide quando os dois leilões extrajudiciais são frustrados por completa ausência de licitantes, com a consequente extinção da dívida e exoneração do credor fiduciário da obrigação de restituir valores; b) se é cabível indenização autônoma fundada em enriquecimento sem causa para exigir diferença entre o valor de avaliação do imóvel e o saldo da dívida, à margem da disciplina especial do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 abrange a hipótese de completa ausência de interessados no segundo leilão, caso em que, frustrada a alienação, a dívida é compulsoriamente extinta, as partes são exoneradas de suas obrigações e o imóvel permanece com o credor fiduciário, conforme jurisprudência pacífica desta Corte Superior.

6. A disciplina do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 é exaustiva quanto às consequências patrimoniais do procedimento de alienação fiduciária de bem imóvel; não cabe afastá-la por princípios gerais do direito civil, como a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil) e a função social do contrato (art. 421 do Código Civil).

7. Frustrados os dois leilões, inexiste arrematação e, por decorrência lógica e legal, inexiste valor a ser restituído ao devedor fiduciante, inclusive afastada a alegação de enriquecimento sem causa, pois a lei estabelece a extinção recíproca das obrigações.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido, mantida a decisão monocrática que deu provimento em parte ao recurso especial para restabelecer a sentença de improcedência e a distribuição do ônus sucumbencial.