Cláusula penal em contrato de compra e venda de imóvel

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CLÁUSULA PENAL EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REDUÇÃO EQUITATIVA E LIMITAÇÃO AO VALOR DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 do STJ e 7 do STJ e por prejudicialidade do dissídio jurisprudencial em razão de aplicação de enunciado sumular.

2. A controvérsia diz respeito ao valor e à forma de incidência da cláusula penal moratória pelo descumprimento da obrigação de outorga da escritura definitiva em ação cominatória c/c indenização de danos emergentes (reversão de cláusula penal) e danos morais.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau condenou as rés a outorgar a escritura em quinze dias e ao pagamento de multa mensal de 2% sobre o valor total do contrato, desde 23/9/2015 até a outorga, com correção e juros.

4. A Corte a quo reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor, manteve a inversão da cláusula penal moratória e a multa mensal de 2%, rejeitando a redução equitativa e o arbitramento equitativo dos honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se deve haver redução equitativa da cláusula penal manifestamente excessiva, inclusive de ofício, nos termos do art. 413 do Código Civil; e (ii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à necessidade de limitar a multa contratual a uma única incidência ou ao teto da obrigação principal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Aplica-se o art. 413 do Código Civil para reduzir equitativamente a penalidade quando manifestamente excessiva, considerando a natureza e a finalidade do negócio; e o art. 412 do Código Civil para vedar que a cominação exceda o valor da obrigação principal.

7. A inversão da cláusula penal moratória é legítima à luz do Tema n. 971 do STJ, porém sua incidência mensal e cumulativa em 2% deve ser limitada ao valor do imóvel, evitando enriquecimento sem causa e desproporção sancionatória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se o art. 413 do Código Civil para reduzir equitativamente cláusula penal manifestamente excessiva, evitando desequilíbrio contratual. 2. O valor da cláusula penal não pode superar a obrigação principal, conforme art. 412 do Código Civil. 3. A inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor é legítima segundo o Tema 971 do STJ, devendo sua quantificação observar proporcionalidade e teto da obrigação."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 412 e 413.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.631.485/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019.