Contrato de promessa de compra e venda de imóvel

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. INVESTIDOR OCASIONAL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL SUPERVENIENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA N. 543/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO INTEGRAL VEDADA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20%. RAZOABILIDADE. SEGURO PRESTAMISTA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. MERA RECOMPOSIÇÃO DA MOEDA. PRECEDENTES DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. DISPOSITIVO DA DECISÃO MONOCRÁTICA. ERRO MATERIAL NA BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. RETIFICAÇÃO DEVIDA.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a incidência do Código de Defesa do Consumidor na figura do investidor ocasional com base na teoria finalista mitigada, desde que constatada a vulnerabilidade fática, técnica ou informacional na instância ordinária.

2. A existência de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade ou a realização de leilão extrajudicial com esteio na Lei n. 4.591/1964 não impedem a resolução judicial do contrato por insuportabilidade financeira do adquirente, tampouco afastam o direito à restituição imediata e parcial das parcelas pagas, nos moldes da Súmula n. 543/STJ.

3. As arras confirmatórias prestadas no ato da contratação buscam marcar o início da execução da avença, servindo como garantia e princípio de pagamento do preço ajustado, de sorte que se revela inviável a sua retenção integral na resolução por iniciativa do comprador.

4. Para as avenças celebradas antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, revelando-se razoável e proporcional o patamar de 20% (vinte por cento) fixado pela Corte de origem com base nas peculiaridades da causa e nos termos previstos no próprio pacto. A modificação de tal percentual esbarra nos óbices das Súmulas n. 5/STJ e n. 7/STJ.

5. Carece a parte de legítimo interesse recursal quando inexiste provimento condenatório ou sucumbência na instância ordinária quanto à rubrica acessória do seguro, haja vista que a questão não foi conhecida na origem por configurar inovação recursal.

6. Nos casos em que se decreta a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a restituição de parcelas, a atualização monetária deve incidir a partir de cada desembolso efetivado pelo comprador, porquanto não traduz acréscimo patrimonial, mas mera recomposição do valor real da moeda aviltado pela inflação.

7. Constatado o erro material no dispositivo da decisão monocrática, que arbitrou a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal sobre o valor atualizado da causa, impõe-se o acolhimento da insurgência para determinar a sua incidência sobre o valor atualizado da condenação, de modo a preservar a base de cálculo definida no título judicial integrado na origem. Agravo interno parcialmente provido.