Locação não residencial: multa rescisória em embargos à execução

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. MULTA RESCISÓRIA EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 7 DO STJ QUANTO À FORÇA MAIOR E AO FATO NOTÓRIO, E REDUÇÃO EQUITATIVA DA CLÁUSULA PENAL PELO ART. 413 DO CC. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, ante a necessidade de interpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório.

2. A controvérsia versa sobre embargos à execução, visando à inexigibilidade de multa rescisória por rescisão antecipada de contrato de locação não residencial, por caso fortuito/força maior decorrente da covid-19, e, subsidiariamente, a redução proporcional da multa e a inexigibilidade de honorários contratuais.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os embargos para declarar inexigível a multa rescisória prevista no contrato, com condenação dos embargados em custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

4. A Corte de origem reformou para julgar improcedentes os embargos, mantendo a exigibilidade integral da multa; nos embargos de declaração, acolheu parcialmente, com efeito infringente, para reconhecer a inexigibilidade dos honorários contratuais, mantendo afastada a redução proporcional da multa. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se a dispensa de prova do fato notório relativo às restrições da pandemia (art. 374, I, do CPC) afasta a exigência de comprovação de queda de faturamento e de impacto específico no contrato; (ii) saber se a rescisão antecipada decorreu de caso fortuito/força maior (art. 393 do CC), excluindo a multa contratual; e (iii) saber se é obrigatória a redução equitativa da cláusula penal, diante do cumprimento parcial e substancial do contrato (art. 413 do CC e art. 4º da Lei n. 8.245/1991).

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O conhecimento do recurso especial quanto ao art. 374, I, do CPC e ao art. 393 do CC encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ, pois a verificação de força maior e de seus impactos demanda reexame do acervo probatório.

6. O recurso especial merece conhecimento e provimento quanto aos arts. 413 do CC e 4º da Lei n. 8.245/1991, impondo-se a redução equitativa da cláusula penal, por se tratar de norma de ordem pública aplicável em hipóteses de cumprimento parcial da obrigação e de manifesta excessividade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo em recurso especial conhecido para se conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto às alegações de força maior e aos efeitos da pandemia, por exigir reexame de provas; 2. Aplica-se o art. 413 do CC para reduzir equitativamente a cláusula penal em contrato de locação não residencial diante do cumprimento parcial e substancial da obrigação, assegurando a moderação da multa contratual."

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 374, I; CC, arts. 393 e 413; Lei n. 8.245/1991, art. 4º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STF, Súmula n. 284; EDcl no REsp n. 2.221.727/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/3/2026, DJEN de 26/3/2026; AREsp n. 2.899.270/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025.