Compra e venda de imóvel com alienação fiduciária

DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. OBSCURIDADE. ERRO MATERIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos a acórdão que conheceu do agravo, conheceu do recurso especial e lhe deu provimento, julgando improcedente o pedido inicial com inversão da sucumbência, em razão do afastamento do Código de Defesa do Consumidor, da Súmula n. 543 do STJ e da não incidência da Súmula n. 7 do STJ, aplicando os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto ao registro da alienação fiduciária em 11/3/2024, posterior ao ajuizamento da ação, com aplicação do art. 329 do CPC; (ii) saber se houve omissão quanto à incidência dos arts. 23 e 25 da Lei n. 9.514/1997 e à inviabilidade do leilão do art. 27 sem registro; (iii) saber se houve omissão quanto ao dissídio jurisprudencial sobre a necessidade de registro para constituição da garantia; (iv) saber se houve omissão quanto à alegada impossibilidade de operar no Sistema de Financiamento Imobiliário à luz do art. 2º da Lei n. 9.514/1997; (v) saber se houve erro material e fundamentação genérica com aplicação da Súmula n. 284 do STF; (vi) saber se há contradição e obscuridade na aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 sem registro; e (vii) saber se cabe a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.

4. Não procede a alegação de omissão quanto ao registro posterior e ao art. 329 do CPC, pois não se atribuiu efeito retroativo ao registro e se reconheceu a eficácia obrigacional inter partes do pacto fiduciário, distinguindo-se a constituição do direito real do início do procedimento extrajudicial.

5. Não há omissão sobre os arts. 23 e 25 da Lei n. 9.514/1997, porque o entendimento adotado é compatível: o registro é imprescindível para a propriedade fiduciária e para o rito do art. 26, sem afastar a validade inter partes da cláusula fiduciária.

6. Inexiste omissão relevante quanto ao art. 2º da Lei n. 9.514/1997, por ser desnecessário ao deslinde, dado que a solução se assentou na eficácia inter partes e no procedimento legal aplicável.

7. Não se verifica vício quanto ao dissídio jurisprudencial e à alegada fundamentação genérica com Súmula n. 284 do STF, pois a questão foi enfrentada de modo suficiente, afastando-se o CDC e a Súmula n. 543 do STJ e reconhecendo a matéria como eminentemente de direito.

8. Não há contradição ou obscuridade na aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 sem registro, porque se esclareceu que a ausência de registro não elimina a eficácia obrigacional, embora impeça, até sua efetivação, o início do procedimento perante o Registro de Imóveis.

9. Não cabe a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC, pois os embargos não são manifestamente protelatórios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Embargos de declaração parcialmente acolhidos.

Tese de julgamento: "1. Conforme o disposto no art. 1.022 do CPC, os aclaratórios destinam-se a suprir omissão, afastar contradição, aclarar obscuridade ou retificar erro material. No caso em tela, não se verifica nenhuma das hipóteses legais. 2. Não cabe a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC, ausente caráter protelatório dos embargos. "

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.026, § 2º e 329; Lei n. 9.514/1997, arts. 2, 23, 25, 26 e 27.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 543; STF, Súmula n. 284; STJ, EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgados em 27/9/2023.