Compra e venda de imóvel: inadimplência do comprador

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. EXECUÇÃO INEXISTOSA. RECONVENÇÃO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. CAUSA DE PEDIR RECURSAL. TEORIA DA SUBSTANCIAÇÃO. FATOS. FUNDAMENTOS JURÍDICOS. TAXA DE FRUIÇÃO. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. CUMULAÇÃO COM RETENÇÃO DE ARRAS. POSSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS NA RECONVENÇÃO. TEMA 1076/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. I. Hipótese em exame

1. Ação de resolução contratual ajuizada em 14/12/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 18/9/2024 e concluso ao gabinete em 23/12/2024. II. Questão em discussão

2. O propósito recursal é decidir (i) se há nulidade no julgamento da apelação, quando fundamentada em argumento não suscitado pelo apelante, em qualquer grau de jurisdição; (ii) se a taxa de fruição pode ser cumulada com a retenção de arras; e (iii) se os honorários advocatícios sucumbenciais da reconvenção devem ser fixados sobre o valor da causa.

III. Razões de decidir

3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.

4. Consolidando a adoção da Teoria da Substanciação, o art. 336, CPC, prevê que "incumbe ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido do autor e especificando as provas que pretende produzir".

5. A Teoria da Substanciação traz maleabilidade em relação aos fundamentos jurídicos aplicáveis aos fatos, ou seja, apenas os fatos vinculam o julgador, que poderá atribuir-lhes a qualificação jurídica que entender adequada ao acolhimento ou à rejeição do pedido. Precedentes.

6. A lógica de que os fundamentos jurídicos expendidos na causa de pedir não vinculam o juiz, com as devidas adaptações, deve ser observada na instância recursal.

7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas decorre dos benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem.

8. O proveito corresponde à efetiva utilização do imóvel com proveitos econômicos sem pagar aluguéis, os quais seriam, com segurança, recebidos pelo promitente vendedor caso o imóvel não estivesse na posse do comprador.

9. A retenção das arras, determinada como forma de indenização de quem as recebeu, pela resolução contratual causada por inadimplemento de quem as deu, não impede o pagamento de taxa de fruição.

10. Essa Terceira Turma já se posicionou no sentido de que o Tema 1.076/STJ se aplica à reconvenção, independentemente da fixação honorária da ação principal, tendo em vista serem ações autônomas. Precedente.

11. No recurso sob julgamento, (i) não há nulidade no acórdão ao fundamentar a decisão pelo afastamento da taxa de fruição com base em argumento não suscitado pelo recorrido; (ii) é devida a taxa de fruição, pelo período em que o recorrido esteve em posse do imóvel; e (iii) havendo proveito econômico inestimável, deve ser mantida a decisão do TJDFT por arbitrar honorários por equidade, ainda que por fundamento diverso. IV. Dispositivo

12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido, para (i) determinar o pagamento de taxa de fruição, pelo período em que o recorrido esteve em posse do imóvel, correspondente ao valor de mercado de aluguéis, a ser apurado em liquidação de sentença, limitado a 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês; e (ii) com a ressalva do voto desta Relatora, determinar que os honorários sucumbenciais da reconvenção incidam em 10% sobre o valor da taxa de fruição, a ser apurado em liquidação de sentença.