Rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. LEI 13.786/2018. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento a recurso especial interposto em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, referente a compromisso de compra e venda de lote de terreno, rescindido por inadimplemento do adquirente em 18 parcelas.

2. O juízo de origem julgou improcedentes os pedidos sob fundamento de validade das cláusulas contratuais. O Tribunal estadual deu parcial provimento à apelação para afastar a taxa de fruição do bem, mantendo a rescisão e a reintegração da vendedora na posse, bem como a retenção, a título de cláusula penal e despesas administrativas, de 10% do valor atualizado do contrato, nos termos da Lei 13.786/2018.

3. No recurso especial, a Recorrente alegou violação aos arts. 51, II, e 53 do Código de Defesa do Consumidor e ao art. 413 do Código Civil, sustentando abusividade da cláusula penal por implicar retenção superior ao efetivamente pago. A decisão singular negou provimento ao recurso especial por conformidade do acórdão recorrido com o art. 32-A, II, da Lei 6.766/1979 (com redação da Lei 13.786/2018) e por incidência das Súmulas 5 e 7/STJ. Embargos de declaração rejeitados. No agravo interno, a Agravante afirma controvérsia estritamente jurídica, defende interpretação sistemática da Lei 13.786/2018 com o CDC e o art. 413 do CC, e alega desproporcionalidade da cláusula penal de 10% incidente sobre o valor atualizado do contrato.

II. Questão em discussão

4. Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível a revisão/mitigação da cláusula penal ajustada em 10% sobre o valor atualizado do contrato, à luz da Lei 13.786/2018, diante de alegada manifesta excessividade; e (ii) saber se a análise da suposta desproporcionalidade demanda interpretação de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório, atraindo os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ.

III. Razões de decidir

5. A cláusula penal no patamar de 10% sobre o valor atualizado do contrato encontra amparo direto no art. 32-A, II, da Lei 6.766/1979, com redação dada pela Lei 13.786/2018, que autoriza a retenção limitada a esse percentual em casos de resolução por fato imputado ao adquirente.

6. A jurisprudência das Turmas de Direito Privado admite a mitigação da cláusula penal, inclusive em contratos celebrados sob a égide da Lei 13.786/2018, quando a aplicação se revela manifestamente excessiva à luz da natureza e finalidade do contrato; no caso, não se demonstrou excessividade manifesta nem circunstâncias específicas aptas a justificar a redução.

7. A revisão pretendida demanda interpretação de disposições contratuais e reexame de fatos e provas, o que atrai os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ, impedindo a alteração das conclusões do acórdão recorrido em sede de recurso especial.

8. As razões do agravo interno não infirmam os fundamentos da decisão agravada, que se mantêm por estarem alinhados ao texto legal e à orientação consolidada desta Corte quanto aos limites de retenção e à impossibilidade de revolvimento fático-probatório.

IV. Dispositivo

9. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido, mantendo-se a decisão que negou provimento ao recurso especial.