Indenização: compromisso de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia

AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. TEMA N. 1.095/STJ. INAPLICABILIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM COM BASE NO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. REVISÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CARACTERIZADO. INADIMPLEMENTO DAS VENDEDORAS RECONHECIDO NA ORIGEM. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL UNILATERAL EM DESFAVOR DO ADQUIRENTE. TEMA N. 971/STJ. INCIDÊNCIA. AFASTAMENTO INDEVIDO. DEVOLUÇÃO DOS AUTOS PARA ARBITRAMENTO JUDICIAL DA MULTA COMPENSATÓRIA.

1. O Tema n. 1.095/STJ autoriza o afastamento do Código de Defesa do Consumidor apenas quando o devedor fiduciante estiver devidamente constituído em mora, hipótese em que a resolução do contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária deve observar a forma prevista na Lei n. 9.514/1997.

2. O Tribunal de origem assentou, com base no exame do conjunto fático-probatório dos autos, que o inadimplemento contratual decorreu das próprias vendedoras, ora agravantes, em razão do atraso na conclusão das obras do empreendimento, circunstância que afasta, por si só, a incidência do Tema n. 1.095/STJ ao caso concreto.

3. Rever essa conclusão, para reconhecer-se inadimplemento ou desistência dos compradores, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial pela Súmula n. 7 do STJ. Pela mesma razão, não se configura o alegado dissídio jurisprudencial, porque os acórdãos paradigmas indicados pelas agravantes versam sobre desistência do comprador, hipótese fática diversa da reconhecida na origem, sem a necessária demonstração de similitude.

4. Nos termos do Tema n. 971/STJ (REsp n. 1.614.721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe 25/6/2019), no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, por arbitramento judicial.

5. No caso, o Tribunal de origem reconheceu (i) tratar-se de contrato de adesão submetido ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) a existência de cláusula penal contratualmente prevista em desfavor apenas do adquirente; e (iii) o inadimplemento das vendedoras em razão do atraso na conclusão das obras do empreendimento. Presentes, assim, os pressupostos fáticos de incidência do Tema n. 971/STJ, cuja aplicação foi indevidamente afastada.

6. Impõe-se a devolução dos autos ao Tribunal de origem para que, à luz das circunstâncias do caso concreto, arbitre judicialmente a multa compensatória devida pelo inadimplemento das vendedoras, tomando como parâmetro objetivo a cláusula penal prevista no contrato em desfavor apenas do consumidor.

7. Agravo de LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A. e outra conhecido para não conhecer do recurso especial. Agravo de PATRICIA MANOJO DE SOUZA URTADO e outro conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.