Sistema financeiro de habitação: alienação fiduciária de imóvel

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. INTIMAÇÃO PARA LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PURGAÇÃO DA MORA APÓS CONSOLIDAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 7 do STJ e pela conclusão de que a ciência inequívoca quanto às datas dos leilões afasta a nulidade por ausência de intimação pessoal, interposto contra acórdão do TRF3 em agravo interno na ação anulatória de execução extrajudicial.

2. A controvérsia versa sobre nulidade no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e nos leilões extrajudiciais, e sobre a possibilidade de purgação da mora após a consolidação.

3. A Corte de origem manteve a regularidade da intimação para purgação da mora, reconheceu ciência inequívoca dos leilões e afirmou a impossibilidade de purgar a mora após a consolidação, desprovendo o agravo interno.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há três questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei n. 9.514/1997, por ausência de intimação pessoal válida para purgação da mora; (ii) saber se houve violação do art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997, por ausência de intimação prévia e pessoal das datas, horários e locais dos leilões e se a ciência inequívoca não suprime a formalidade; e (iii) saber se é possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque, na espécie, a pretensão de desconstituir a fé pública da certidão cartorária e de infirmar a conclusão sobre a intimação pessoal demandaria reexame do acervo fático-probatório, relativamente à constituição em mora e à autenticidade da certidão.

6. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque, no caso concreto, a inversão da conclusão sobre a ciência inequívoca dos leilões e eventual prejuízo ao exercício do direito de preferência exigiria revolvimento do conteúdo fático-probatório, relativamente à comunicação dos leilões.

7. Não ocorreu a ofensa aos arts. 26, §§ 1º e 3º, da Lei n. 9.514/1997, pois houve intimação pessoal certificada pelo oficial registrador, dotada de fé pública, não elidida por prova inequívoca em sentido contrário.

8. Não se verifica a alegada violação dos arts. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997, porque a ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões afasta a nulidade por irregularidade formal quando não demonstrado prejuízo.

9. Aplica-se o entendimento consolidado no Tema n. 1.288/STJ e no REsp n. 1.942.898/SP, segundo o qual, após a Lei n. 13.465/2017, não se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, subsistindo apenas o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/1997.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10 . Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando o recurso demanda o reexame da conclusão sobre a intimação pessoal para constituição em mora e a fé pública da certidão cartorária. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal visa infirmar a ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões e o eventual prejuízo ao exercício do direito de preferência. 3. Aplica-se o Tema n. 1.288/STJ e o entendimento do REsp n. 1.942.898/SP: a purgação da mora não é admitida após a consolidação da propriedade fiduciária, subsistindo apenas o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/1997".

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º e 3º, e 27, §§ 2º-A e 2º-B; CF, art. 105, III, a; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, AREsp n. 2.656.244/ES, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026; STJ, REsp n. 2.224.548/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.168.410/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025; STJ, REsp n. 1.942.898/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgados em 23/8/2023; STJ, REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023.