Promessa de compra e venda de imóvel: rescisão contratual

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO DE RETENÇÃO. SÚMULA 83/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO INADMISSÍVEL. LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA. PREJUÍZO PRESUMIDO.

1. Agravo em recurso especial contra acórdão que, em ação de rescisão contratual cumulada com danos materiais, reconheceu a perda superveniente do objeto do pedido de rescisão por leilão extrajudicial, afastou dano moral e manteve restituição parcial de parcelas e lucros cessantes.

2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional (arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC); (ii) o leilão extrajudicial afasta a restituição de parcelas e se é cabível majoração da retenção para 25%; (iii) é possível a retenção das arras confirmatórias; (iv) são devidos lucros cessantes pelo atraso na entrega.

3. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta, de forma suficiente, as questões essenciais para a solução da controvérsia, não sendo exigível a refutação, ponto a ponto, dos argumentos das partes.

4. O leilão extrajudicial não exclui o direito do comprador à restituição das parcelas pagas, que é imediata e integral se a culpa é do vendedor/construtor, ou parcial se o desfazimento decorre de iniciativa do comprador (Súmula 543/STJ). Em hipóteses em consonância com a jurisprudência desta Corte, incide a Súmula 83/STJ, inviabilizando a tese de inexistência de valores a devolver e de majoração automática da retenção para 25%.

5. As arras confirmatórias, por terem natureza de garantia e início de pagamento, não têm a finalidade de prefixar perdas e danos e, por isso, não podem ser retidas na resolução contratual por inadimplemento.

6. O atraso na entrega do imóvel gera indenização por lucros cessantes durante o período de mora, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

7. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.