Associação de moradores: taxas de manutenção em loteamento

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO EM LOTEAMENTO. TEMA 492/STF. CORREÇÃO DE ENUNCIADO E OMISSÕES SUPRIDAS.

I. CASO EM EXAME

1. O incidente. Embargos de declaração opostos contra acórdão colegiado que, em agravo interno, manteve decisão monocrática que conheceu em parte do recurso especial e, nessa extensão, negou-lhe provimento, em ação de cobrança de taxas de manutenção de loteamento ajuizada por associação contra proprietários não associados.

2. Fato relevante. Acórdão embargado alinhado aos Temas 492/STF e 882/STJ, concluindo pela inexigibilidade das taxas diante da ausência de adesão formal dos proprietários à entidade e da inexistência de registro do ato constitutivo da obrigação no competente Registro de Imóveis; contrato-padrão arquivado no registro do loteamento considerado mera ciência da existência da entidade, sem manifestação inequívoca de vontade de se associar.

3. As alegações. Embargante aponta imprecisão no item 7 da ementa quanto à redação da tese do Tema 492/STF, sustenta contradição e obscuridade, invoca a possibilidade de revaloração jurídica do contrato-padrão (cláusula 14) para reconhecer adesão, questiona a distinção em relação ao REsp 2.061.363/SP, requer exame da ressalva de anterior lei municipal, pretende a exigibilidade das parcelas vencidas após a Lei 13.465/2017, invoca boa-fé objetiva, surrectio e vedação ao comportamento contraditório, alega enriquecimento sem causa, pede redução da majoração de honorários, efeitos modificativos e prequestionamento de dispositivos constitucionais e infraconstitucionais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se o item 7 da ementa deve ser corrigido para reproduzir fielmente o enunciado do Tema 492/STF, inclusive quanto à referência ao registro do ato constitutivo da obrigação no competente Registro de Imóveis e à ressalva de anterior lei municipal; e se tal correção altera o resultado do julgamento.

5. A questão em discussão consiste, ainda, em saber se é possível, na via especial, revalorar juridicamente o contrato-padrão para reconhecer adesão sem violar as Súmulas 5 e 7/STJ; e se houve contradição ou omissão quanto ao enfrentamento da cláusula 14.

6. A questão em discussão consiste, por fim, em saber: (i) se a distinção em relação ao REsp 2.061.363/SP foi adequadamente demonstrada e se o precedente possui força vinculante; (ii) se é cabível examinar, em recurso especial, a incidência de anterior lei municipal; (iii) se o Tema 882/STJ é aplicável ou se o resultado se sustenta autonomamente no Tema 492/STF; (iv) se são exigíveis parcelas vencidas após a Lei 13.465/2017, considerando a condição dos proprietários e a ausência de adesão; (v) se a boa-fé objetiva, a surrectio e a vedação ao comportamento contraditório geram obrigação de contribuir; (vi) se há enriquecimento sem causa; (vii) se é devida a majoração de honorários com base no art. 85, § 11, do CPC; e (viii) se cabe prequestionamento de dispositivos constitucionais pelo Superior Tribunal de Justiça.

III. RAZÕES DE DECIDIR

7. Embargos de declaração visam sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material (CPC, art. 1.022), sendo o efeito modificativo excepcional e apenas quando decorrente do saneamento de vício efetivamente existente; não se prestam à rediscussão do mérito nem à correção de suposto erro de julgamento.

8. O item 7 da ementa é corrigido para adequar-se ao Tema 492/STF e ao art. 36-A, parágrafo único, da Lei 6.766/1979, substituindo a referência imprecisa a "ônus real" por "registro do ato constitutivo da obrigação no competente Registro de Imóveis" e incluindo a ressalva de anterior lei municipal; correção exigida pelos arts. 926 e 927, III, do CPC.

9. A correção não altera o resultado do julgamento: os embargados adquiriram o imóvel antes da vigência da Lei 13.465/2017, enquadrando-se na hipótese que exige adesão ao ato constitutivo da entidade, inexistente conforme reconhecido pelo Tribunal de origem; a menção ao registro funcionou como fundamento de reforço e não como requisito cumulativo.

10. A pretensão de reconhecer adesão com base no contrato-padrão demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo probatório, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7/STJ; ausente omissão quanto à cláusula 14, por ser inviável sua análise literal na via especial.

11. A distinção em relação ao REsp 2.061.363/SP foi expressa, com destaque para a moldura fática fixada pelo acórdão de origem; o precedente não é vinculante (CPC, art. 927) e a comparação de acervos probatórios de processos distintos é incompatível com o recurso especial.

12. A ressalva de anterior lei municipal prevista no Tema 492/STF não autoriza o Superior Tribunal de Justiça a interpretar direito local no recurso especial, cuja competência é restrita à uniformização da lei federal (CF, art. 105, III), incidindo por analogia a Súmula 280/STF.

13. O fundamento do Tema 492/STF é autônomo e suficiente; ainda que afastado o Tema 882/STJ, a solução permanece a mesma diante da ausência dos requisitos de exigibilidade fixados pelo Supremo Tribunal Federal.

14. Não há exigibilidade das parcelas vencidas após a Lei 13.465/2017, pois a lei apenas tornou possível a cotização nas hipóteses delimitadas pelo Tema 492/STF; como os proprietários já eram titulares antes do marco legal, a cobrança dependeria de adesão, afastada pelas instâncias ordinárias; o art. 323 do CPC não cria obrigação.

15. Pagamentos por curto período não configuram surrectio nem legitimam venire contra factum proprium; a boa-fé objetiva não pode criar obrigação associativa em afronta à liberdade de associação (CF, art. 5º, XX), sendo a cessação de pagamentos exercício regular desse direito.

16. Enriquecimento sem causa (CC, art. 884) não se caracteriza, pois a recusa do não associado possui causa jurídica na liberdade de associação; além disso, a tese foi invocada apenas como consequência de obrigação contratual e registral não reconhecida.

17. Majoração de honorários mantida: desprovimento do recurso e prévia fixação na origem autorizam o acréscimo (CPC, art. 85, § 11), observado o limite legal e os critérios do § 2º, proporcional ao trabalho realizado na instância especial; pedido de redução rejeitado.

18. Prequestionamento de dispositivos constitucionais é incabível no Superior Tribunal de Justiça (CF, art. 102, III); o art. 1.025 do CPC não autoriza o rejulgamento da causa, apenas considera incluídos no acórdão os elementos suscitados.

IV. DISPOSITIVO Embargos de declaração acolhidos em parte, sem efeitos infringentes.