Promessa de compra e venda de imóvel: rescisão contratual

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPENSAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO BEM. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA INDEPENDENTEMENTE DE CULPA. CRITÉRIOS DE CÁLCULO DEFINIDOS. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso especial interposto em face de acórdão que fixara compensação pela fruição de imóvel em 10% do valor atualizado do bem, em virtude da rescisão de contrato de promessa de compra e venda, discutindo-se a adequação desse critério e a possibilidade de substituição pela chamada "taxa de ocupação", correspondente ao valor de mercado do aluguel durante o período de uso do imóvel pelo promitente comprador.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se a compensação pela ocupação do imóvel, após a rescisão contratual, deve seguir percentual fixo arbitrado pelo juízo ou se deve corresponder à taxa de ocupação, com base no valor de mercado do aluguel, independentemente da apuração de culpa.

III. Razões de decidir

3. A taxa de ocupação, correspondente ao valor de mercado do aluguel, é devida pelo promitente comprador que permanece no imóvel após a rescisão contratual, ainda que não tenha dado causa à extinção do vínculo.

4. A finalidade da cobrança da taxa de ocupação é evitar o enriquecimento sem causa do ocupante do imóvel, assegurando justa compensação ao vendedor pela perda do uso do bem.

5. A fixação de percentual arbitrário, como o de 10% do valor do imóvel, não atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, podendo gerar distorções entre o valor fixado e o efetivo prejuízo do proprietário.

6. O valor devido a título de taxa de ocupação deve ser apurado em liquidação de sentença, com base no valor de mercado do aluguel à época da ocupação, corrigido monetariamente a partir do ajuizamento da ação e com incidência de juros moratórios de 1% ao mês.

IV. Dispositivo e tese

7. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. A taxa de ocupação, correspondente ao valor de mercado do aluguel, é devida pelo promitente comprador que permanece no imóvel após a rescisão contratual, independentemente da apuração de culpa. 2. A compensação pela fruição do bem não se caracteriza como penalidade contratual, mas sim como ressarcimento proporcional ao uso do imóvel. 3. O cálculo da taxa de ocupação deve observar os critérios de liquidação de sentença, correção monetária a partir do ajuizamento da ação e juros moratórios de 1% ao mês, com fluência a partir da citação, por se tratar de inadimplemento contratual (Súmula 43/STJ)".

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 475-C. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8.4.2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.088.804/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27.11.2023; STJ, AgInt no AREsp 1.666.670/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29.3.2021.